Los precios de los pisos siguen subiendo

La burbuja

La esperada y también deseada desaceleración en el precio de la vivienda no se produce. Muy al contrario, los precios siguen subiendo aunque –no hay que perder la esperanza–, según los últimos datos, parece que lo hacen a menor ritmo. En cualquier caso, siguen registrándose alzas de dos dígitos en nuestro país, lo que nos está costando severas llamadas de atención por parte de diversos organismos internacionales, que si bien coinciden en los graves riesgos que corre España al tener una sociedad tan endeudada por las hipotecas, no se ponen de acuerdo sobre si hay o no una burbuja inmobiliaria, cuyo estallido sería nefasto.

Por Vera Castelló

El que no se consuela es porque no quiere. Después de varios ejercicios de fuertes subidas en el valor de los inmuebles, el Gobierno se congratula ahora de que los incrementos en los precios tienden a moderarse. Eso es lo que dicen los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento hace sólo unos días: el precio de la vivienda en España aumentó en el tercer trimestre del año el 3,42%, frente al 3,96% del trimestre anterior. En tasa interanual también se redujo la variación de precios, del 17,5% al 15,6%.

Los datos del Ministerio de Fomento apuntan a que el precio medio del metro cuadrado construido de las viviendas libres en España entre julio y septiembre se situó en 1.450,6 euros. Por Comunidades Autónomas, el mayor incremento ha correspondido, una vez más, a Madrid, donde han aumentado los precios de la vivienda en tasa anual un 22,7%, aunque el pasado trimestre la tasa era muy superior, del 30,5%. El precio medio del metro cuadrado en esta Comunidad se situó el finalizar el mes de septiembre en 2.484,87 euros. Tras Madrid, se sitúa en incremento de tasa anual en el tercer trimestre Cataluña, con un 17,1% –19,3% en el segundo trimestre–, y con un precio medio de la vivienda de 1.866,65 euros. El País Vasco, por su parte, aumentó precios de la vivienda en un 14,6% en el tercer trimestre, frente al 20,8% de tasa anual en el segundo, con un precio medio final del metro cuadrado de 2.173,68 euros.

También los datos difundidos por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) corroboran la subida de precios: desde septiembre de 2002 hasta el pasado septiembre, los precios de la vivienda nueva se incrementaron el 16,78%, mientras que los de la usada se incrementaron el 16,5%. Un importante alza que contrasta con las subidas registradas en igual periodo del pasado año, donde las nuevas crecían el 14,2% y las usadas el 18,3%.

Según Tinsa, al final del tercer trimestre el precio medio del metro cuadrado costaba 1.555,2 euros en el caso de las viviendas nuevas y 1.276,6 euros en el de las usadas. De nuevo es Madrid donde se registraron los precios más altos por metro cuadrado (2.250,9 euros), y un alza del 20% respecto al mismo periodo del año anterior.

Está claro que pese a las llamadas a la moderación en los precios y pese a las advertencias sobre una posible burbuja inmobiliaria, el coste continúa aumentando a un ritmo frenético en la vivienda, ya sea nueva como en la de segunda mano.  Pero los precios no sólo suben, sino que también aumenta el número de viviendas en construcción. Según Tinsa, al final de este año se podrían alcanzar las 600.000 viviendas nuevas iniciadas, puesto que “continúa la elevada presión de la demanda, los bajos tipos de interés, la competitividad de la financiación por parte de las entidades bancarias y la falta de alternativas de inversión”, en opinión de sus responsables.

Preocupación internacional. En los últimas semanas, varios organismos nacionales e internacionales han advertido de los elevados precios de la vivienda en España. Una de las más sonadas alertas ha sido la del Fondo Monetario Internacional (FMI) en su último análisis de la situación económica de España: Los precios de las viviendas aumentan rápidamente e imprimen esa velocidad a todo el sector. Cada día aparecen más y mejores ofertas de créditos hipotecarios y cada día más personas se apresuran a endeudarse para comprar un inmueble que en tres meses valdrá un 5% más. Esta bola de nieve es lo que más ha preocupado al Fondo. “Cuanto más dure el actual ritmo rápido” de endeudamiento de las familias derivado del encarecimiento de la vivienda, “más severas serán las repercusiones potenciales por ajustes en los precios o de los tipos de interés”, sentencia el FMI en las conclusiones preliminares sobre la economía española. “Existen por el momento pocos indicios sobre la ralentización” de estos factores, aunque “el consenso generalizado apunta hacia un ajuste gradual” y a que no se producirá un choque “de magnitudes preocupantes”, concluye el Fondo.

Además, el FMI insiste en la necesidad evidente de mejorar el funcionamiento del mercado y reclama, de cara al inicio de un nuevo periodo legislativo tras las elecciones de marzo, un pacto para promover la transparencia y reducir la incertidumbre en el proceso de urbanización.  También duda de que surtan efecto las medidas para fomentar el alquiler si se mantienen “las muy generosas” deducciones fiscales a la compra de inmuebles.

La revista The Economist acaba de ofrecer un nuevo análisis a la evolución internacional de los precios de la vivienda y ha señalado que hay varios países, entre ellos España, donde los pisos han alcanzado niveles “insostenibles”, tras subidas a un ritmo anual de entre el 8% y el 12% durante el último quinquenio.

La revista calcula que entre 1975-2002, España ha sufrido el mayor endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda si se tiene en cuenta la relación entre los ingresos de los ciudadanos y el precio de los pisos. Ese ratio es ahora, en España, un 60% peor que en el promedio del periodo, frente a un deterioro de algo más del 50% en Gran Bretaña, del 45% en Irlanda, de cerca del 30% en Australia y de alrededor del 15% en Estados Unidos.

Pese a todo, The Economist puntualiza que la existencia de una burbuja inmobiliaria no significa que vaya a darse un desplome brusco de los precios. “La existencia de una burbuja no significa que un crash sea inminente; los precios podrían subir todavía más o podría deshincharse lentamente. En todo caso, una cosa parece segura: dados los actuales precios, quienes apuesten por grandes ganancias adicionales en los precios de la vivienda se verán decepcionados”, concluye.

El “desorbitado precio” de la vivienda y sus consecuencias sobre el endeudamiento de las generaciones en edad de emanciparse y su “efecto negativo” en la natalidad es una de las características más relevantes de la sociedad española actual, según el informe La Sociedad española tras 25 años de Constitución presentado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El organismo que preside Carmen Alcaide analiza la “evolución tan espectacular” que ha registrado la vivienda en propiedad y subraya la carencia de viviendas en alquiler, “sobre todo las de tipo social”. Así, en 1975 un 63,8% de las familias españolas eran propietarias de sus viviendas principales o estaban accediendo a la propiedad de las mismas, mientras que en las actualidad el 84,6% de las familias tienen sus viviendas principales en este régimen de propiedad. 

Además, un 18,6% del total de los hogares españoles se encuentra en la actualidad haciendo frente a préstamos hipotecarios, frente al porcentaje del 8,1% de 1975. Por el contrario, las viviendas en alquiler, régimen en el que se encontraban el 28,8% de las familias españolas en 1975, han perdido su importancia relativa hasta el punto de dividirse casi por tres el porcentaje de familias que viven alquiladas, que son actualmente el 9,5%.

El INE destaca también el “auge” que han tomado las viviendas secundarias, de las que dispone en la actualidad el 17,5% de los hogares españoles, cuando en 1975 sólo tenían este tipo de vivienda de temporada el 7,4%.

Las peculiaridades de España. El aumento del precio de la vivienda durante la última fase expansiva del sector inmobiliario, que comienza en 1998, ha sido desorbitado, de más del 50% según todas las fuentes. Las causas de tan elevado incremento, pese a que la oferta de vivienda nunca ha sido tan alta, son muy variadas y complejas. En general, todos los expertos coinciden al afirmar que las fases de mayor crecimiento de la economía y de la renta familiar coinciden con los periodos de mayor alza del precio de la vivienda. En este sentido, el incremento del empleo también ha favorecido la demanda de viviendas. Asimismo, la bajada de tipos de interés, la estabilidad financiera, una mayor y más variada oferta de préstamos hipotecarios y la ampliación del número de años para devolverlos, ha hecho posible que, pese a la moderación salarial imperante en los últimos años, sea posible pagar más.

 Otro factor que ha animado la demanda de viviendas es su rentabilidad frente a otras formas de inversión, sobre todo a partir de la crisis que sufre la Bolsa desde mediados de 2000.

En cualquier caso, siempre hay que tener en cuenta las peculiaridades del mercado español de vivienda. Lo cierto es que el comportamiento de los precios de la vivienda en España registra aumentos muy superiores a los salarios y a los precios de consumo en las etapas de expansión inmobiliaria, como entre 1985 y 1991 y la que comenzó en 1998, mientras que en épocas de recesión se estabilizan o crecen parejos al IPC.

La oferta de viviendas es muy superior al número necesario para satisfacer la demanda de nuevos hogares. Entre 1980 y 1994 se construyeron, de media, un 58% más de las viviendas necesarias, porcentaje que se eleva al 82% para el periodo 1995-99 y al 152% en 2000 y 2001, según el Banco de España.

 Asimismo, los datos del censo de viviendas del INE muestran un porcentaje muy elevado de viviendas secundarias y desocupadas (Ver cuadro: Régimen de tenencia y distribución de la vivienda)

El predominio de la vivienda en propiedad en España (85% en el año 2001) frente al alquiler (9%) es abrumador. Además del componente cultural en la tendencia por la propiedad, la vivienda habitual en propiedad es uno de los activos con mejor tratamiento fiscal, con deducciones en el IRPF, cuentas de ahorro-vivienda, ayudas de los planes de vivienda, IVA reducido, etc.

Sobre el aumento del precio del suelo, que ya representa más de la mitad del precio de la vivienda, los promotores y ayuntamientos se acusan mutuamente. Para los primeros, el problema radica en una maraña legal que ralentiza el proceso y en el hecho de que el suelo de ayuntamientos y Comunidades Autónomas suponga una fuente de financiación. Por su parte, las Administraciones implicadas acusan a los promotores de acaparar terreno y retenerlo esperando su revalorización.

Algunos hablan de burbuja, otros de boom, pero en cualquier caso, de lo que nadie duda es de que la vivienda ha registrado un crecimiento insostenible en España, sobre todo, en los cinco o seis últimos años.

Según los cálculos de Analistas Financieros Internacional (AFI), el número de viviendas construidas anualmente pasó de las 300.000 de media en los primeros años de los noventa, a más de 550.000 de media anual en el periodo 1999-2003 y, además, el grueso de la transición se produjo en apenas tres años, lo que hace reflexionar a los expertos sobre la extraordinaria capacidad de respuesta de la oferta, que fue capaz de duplicar su producción en un periodo tan pequeño.

Como consecuencia de dicho proceso, el parque de viviendas en España se incrementó desde los 17,2 millones al inicio de los noventa, hasta algo más de 21,5 millones en la actualidad, lo que representa el parque más elevado de Europa en términos relativos a la población.

Al mismo tiempo, está claro que ese intenso proceso de construcción se llevó a cabo para satisfacer una demanda. Ese incremento de demanda tiene mucho que ver con la evolución demográfica de la población. Siempre se dijo que el estancamiento y envejecimiento de la población harían caer la formación de hogares, sin embargo, por un lado, la entrada de inmigrantes ha permitido crecer la población, y, por otro lado, la tendencia a la reducción del tamaño medio de las familias ha hecho crecer de forma espectacular el número de hogares. Los demandantes de vivienda para uso principal han pasado así de los 11,7 millones de hogares existentes en España al inicio de los noventa a algo más de 14,6 millones en la actualidad.

Para explicar el boom inmobiliario, también hay que tener en cuenta la demanda de segunda residencia por parte de la población española, y de residencia turística por extranjeros. AFI estima que en la última década unas 700.000 u 800.000 viviendas, es decir, entre el 16% y 18% de las construidas en dicho periodo, habrían obedecido a ese segundo componente de demanda. El resto, es decir, unas 600.000 o 700.000 viviendas, habrían sido demandadas con otras finalidades, fundamentalmente inversoras.

Capacidad de endeudamiento. Pero lo que realmente ha exaltado el debate sobre la vivienda es la evolución de los precios, cuyos crecimientos acumulados desde 1998 alcanzan casi el 90% en términos nominales, y superan el 60% en términos reales –tras descontar la inflación acumulada–, según un estudio de AFI.

Un crecimiento tan intenso durante tanto tiempo, y el hecho de que una parte de ese periodo, concretamente desde mediados de 2000, coincida con una desaceleración de la economía española, sin haber dado muestras de contención, es el factor que se esgrime a menudo como evidencia de “burbuja” en los precios. Sin embargo, el estudio realizado por AFI matiza la importancia de la subida de precios.

Estos expertos afirman que si bien los precios en el último quinquenio han registrado incrementos anuales muy elevados, tanto en términos nominales como reales, el comportamiento durante una década completa arroja crecimientos muy moderados, quizás porque el fuerte crecimiento del último quinquenio, en parte, está basado en unos reducidos niveles de partida, tras el fuerte ajuste en precios reales del periodo 1992-1997.

El informe de AFI estudia también la capacidad financiera de los demandantes de vivienda llegando a la conclusión de que una vivienda, media (75 m2 útiles, o 90 m2  construidos) cuesta en la actualidad el equivalente a algo más de 6,3 años de salario, el ratio más elevado registrado a lo largo de la última década. Sin embargo, el esfuerzo relativo que esa vivienda representa sobre la renta mensual se halla en niveles ligeramente inferiores, a igualdad de plazo, de lo que ocurría a principios de la década de los noventa. La diferencia entre uno y otro ratio de precio relativo reside en el que, sin duda, ha sido el principal factor explicativo de la evolución de los precios de la vivienda: la evolución de los tipos de interés.

Tal razonamiento lleva implícito el mensaje de que el precio de la vivienda ha venido determinado, en gran medida, por factores de demanda, asociados a una mayor renta de las familias (se ha incrementado, en términos reales, un 23% desde 1998 hasta la actualidad) y a una mayor capacidad de apalancamiento vía menores tipos y plazos más dilatados de financiación. Más concretamente, AFI estima que la evolución de la renta, y sobre todo de las condiciones de financiación, explican un 75% de la evolución registrada por los precios de la vivienda desde 1998 hasta la actualidad.

¿Y el 25% restante? El estudio mencionado no lo achaca a una sobrevaloración o “burbuja” que vaya a llevarnos a una corrección de los precios en esa medida. Al contrario, en todo caso, “sin poder afirmar taxativamente que hay ‘burbuja’, lo que parece claro es que los niveles de precios alcanzados obligan a plantearse con rigor su sostenibilidad y los riesgos que conlleva”.

Unos riesgos sobretodo para las entidades financieras, que en los últimos años han visto crecer y crecer el número de créditos concedidos y en un cambio de escenario podrían encontrarse con un elevado índice de impagados. Hay que tener en cuenta que la concesión de créditos hipotecarios ha venido creciendo en los últimos años a ritmos muy elevados, muy superiores desde luego al de otros segmentos del negocio, lo que la ha llevado a representar en la actualidad un 20% del activo total en los bancos y un 40% en las cajas, porcentajes que se elevan al 45% y 65%, respectivamente, cuando se expresan sobre el total de la inversión crediticia.

Tipos de interés. Efectivamente, muchos expertos achacan el crecimiento de los créditos hipotecarios al entorno de bajos tipos de interés reinante en los últimos años (ver Evolución del Euribor). Sin embargo, un hipotético repunte de los tipos –cada vez más posible e insinuado por el Banco Central Europeo hace solo unos días– podría tener fatales consecuencias.

España es especialmente sensible a los movimientos de tipos, ya que en nuestro país la proporción de créditos hipotecarios en la modalidad a tipo variable es muy superior a la que tienen en otros países europeos. De hecho, el Gobierno a mediados de año invitó a las entidades financieras a que reequilibraran algo el mercado hipotecario mediante una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo.

Los tipos de interés han registrado un considerable descenso a lo largo de la última década, a lo que hay que añadir que, fruto de una creciente competencia en el mercado hipotecario entre las entidades financieras, se ha producido un sistemático alargamiento de los plazos de concesión, con la consiguiente reducción de la cuota a pagar. Así, frente a los doce o 15 años de plazo máximo a que se concedían las hipotecas a mediados de los noventa, en la actualidad en muy habitual hipotecas a 25 o incluso más años. Como puede comprobarse en el gráfico adjunto (Ver Esfuerzo financiero para adquisición de vivienda en España), con los tipos actuales la diferencia entre una hipoteca a 15 frente a otra a 25 años se traduce en más de doce puntos porcentuales en términos de esfuerzo financiero sobre la renta de las familias. Todos estos datos llevan a AFI a concluir que más que la vivienda esté excesivamente cara, lo que está ocurriendo es que el precio de la vivienda ha absorbido toda la capacidad añadida de compra que ha supuesto el descenso de tipos de interés y el alargamiento del plazo de las hipotecas.

El otro factor de riesgo de cara a un cambio de escenario económico, y probablemente el más relevante, es el asociado a una hipotética desaceleración de la renta disponible de las familias, fruto a su vez de un deterioro en el mercado laboral. En efecto, el mercado laboral está evolucionando favorablemente, y se prevé que siga así, asociado a un crecimiento de la economía española con un considerable diferencial positivo frente a la Unión Europea. Sin embargo, los expertos explican que ese diferencial de crecimiento favorable a España es altamente subsidiario del sector de la construcción.

En todo caso, cabe resaltar que el intenso incremento de los precios de la vivienda desde la segunda mitad de los noventa no ha sido un fenómeno exclusivamente español: se ha dado, incluso con más intensidad, en países como Irlanda, Holanda, Australia, y con una intensidad similar a la española en Estados Unidos o el Reino Unido. De hecho, en estos dos últimos países incluso se ha producido un fenómeno que apenas se ha dado en España, como es el del reembolso del capital inmobiliario, mediante el cual las familias propietarias de vivienda incurren en préstamos adicionales, con la garantía de su patrimonio inmobiliario neto, para financiar gastos de consumo.

Datos para la esperanza. Este encarecimiento del precio de la vivienda ha provocado un rápido aumento del endeudamiento de las familias, sin embargo, hace sólo unos días aparecía un dato que puede introducir cierto grado de optimismo en aquellos que esperan una pronta bajada del precio de la vivienda, o al menos, lo que es mucho más probable, una contención del precio. Se trata del número de hipotecas contratadas. Según los datos dados a conocer por el INE en agosto descendió un 2% ese tipo de operación financiera, después de registrarse también descensos en los tres meses anteriores.

Para los expertos, esta disminución en la firma de préstamos que ocurre desde junio no puede considerarse ya un mero hecho aislado o deberse a factores estacionales, sino que parece ser un cambio de tendencia. De momento, la caída acumulada en la suscripción de estos préstamos en el último mes es del 20%, reflejado en un descenso del 17% en el capital firmado por bancos y cajas para financiar un piso. En el acumulado de los ocho primeros meses del año, esa bajada se reduce al 9%.

Sin embargo, si ha descendido el número de hipotecas contratadas, sigue subiendo su importe. Así se desprende de los últimos datos publicados por el INE. El importe de los créditos hipotecarios concedidos en España por las entidades financieras en los ocho primeros meses del año fue de 58.627 millones de euros, un 21,8% más que los otorgados en igual periodo del pasado ejercicio y el importe medio por finca hipotecada se incrementó el 11,8% en esos meses en comparación con los datos de entre enero y agosto de 2002. El importe medio por finca hipotecada se situó en el mes de agosto en 116.217 euros, un 17,7% más que doce meses antes, cuando la hipoteca media era de 98.770 euros.

En la progresiva desaceleración de la subida del precio de la vivienda esgrimida por el Gobierno coincide el BBVA en su último informe de coyuntura del sector inmobiliario realizado por su Servicio de Estudios. Según la entidad, el precio de la vivienda, que subirá una media del 17% en 2003, comenzará a desacelerarse el año próximo y su encarecimiento oscilará entre el 6 y el 10%.

Según los expertos de la entidad, la ralentización del sector se deberá al agotamiento que la demanda ante el alto precio alcanzado por los pisos y por el repunte de los tipos de interés hipotecarios previsto para la segunda mitad del próximo año.

Asímismo, el banco calcula que la nueva subida de precios y el eventual aumento del coste de financiación elevará hasta el 46% el porcentaje de renta media anual que una familia debe destinar a financiar la compra de un piso, seis puntos por encima de la tasa del 40% contabilizada actualmente.

De esta forma, la bajadas de los tipos hipotecarios venían amortiguando el efecto de la subida de la vivienda sobre la capacidad de pago de las familias, pero este fenómeno desaparecerá tras el aumento del coste de las hipotecas previsto para 2004.

En el lado de la oferta, el BBVA prevé un aumento del número de viviendas en el mercado, fruto del récord de promoción de los últimos años y del alargamiento en los plazos de venta que provocará la menor intensidad de la demanda. El Servicio de Estudios del BBVA estima que la suave desaceleración del mercado pronosticada para 2004 ratificará la inexistencia de una burbuja inmobiliaria en el sector que, en su opinión, tan sólo ha experimentado un proceso de convergencia con el resto de países de la UE. Asimismo, el pasado mes de octubre, el presidente del SCH, Emilio Botín señaló que dicha burbuja no existía.

El vicepresidente del Gobierno y ministro de Economía, Rodrigo Rato, siempre ha intentado ser moderado. Durante su intervención ante la asamblea anual de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE), Rato pronosticó una desaceleración en el aumento del precio de la vivienda, pero volvió a descartar un “ajuste brusco” o efecto burbuja en el mercado inmobiliario, argumentando que los precios de la vivienda no son artificiales, sino que normalmente responden a su valor real, si bien advirtió que “pueden estar sobrevalorados entre un 8 y un 20% como apunta el Banco de España”.

En lo que se refiere al mercado del suelo,  Rodrigo Rato ha manifestado su preocupación por la lentitud en la creación de terrenos urbanizables y ha pedido un “cambio” en el sistema para dotar al proceso de un “mayor dinamismo” que genere una competencia real y así se consiga moderar los precios de la vivienda. A este respecto, ha recordado la iniciativa del ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos, con el objeto de lograr un pacto estatal en materia de suelo que evite los problemas derivados de compartir competencias entre Estado, Comunidades Autónomas y ayuntamientos.

La sobrevaloración de la vivienda en España tiene más posibilidades de corregirse con una desaceleración progresiva que de forma brusca. Éste ha sido también el último pronóstico del gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, que detecta una “suave desaceleración” en el ritmo de construcción. El “brusco ajuste” del que avisaba el Banco de España hace unos meses se ha convertido ahora en una “progresiva desaceleración”, en palabras de su gobernador durante su última comparecencia en el Senado. Jaime Caruana sigue negando que exista una burbuja inmobiliaria y considera “perfectamente posible” que la normalización del sector se produzca poco a poco, pero “esto no indica que no haya que seguir vigilantes”, apostilló.

Caruana no percibe riesgos en el sistema financiero ante el elevado endeudamiento de las familias. El responsable del Banco de España esgrime los bajos niveles de morosidad de bancos y cajas y asegura que el sistema financiero español es solvente. En este sentido, la patronal bancaria –la AEB– considera que la cota actual de endeudamiento de los hogares españoles es “perfectamente asumible”, según Juan Basurto, asesor financiero de la AEB, y que una eventual subida de tipos sería progresiva e iría acompañada de una recuperación de la economía, con lo que su efecto sería “gradual y compensado”.