El ‘boom’ inmobiliario, arma electoral de Gobierno y oposición

El precio de la vivienda en España

Muy cerca de las elecciones municipales y autonómicas de 2003 y, aunque no tanto, de las generales de 2004, los principales partidos políticos se agarran con fuerza a la principales demandas sociales. La reciente aparición de estudios económicos alertando sobre la carestía del precio de la vivienda ha revolucionado al Gobierno y a la oposición: el primero se agarra a un Plan de Vivienda 2002-2005 para convencer a los ciudadanos de que esta necesidad primaria se verá satisfecha, y la segunda ha lanzado un paquete de medidas urgentes para paliar el que consideran una estrategia del Ejecutivo abocada al fracaso desde sus comienzos.

Por Ana Pardo de Vera

El ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos ha dicho, por segunda vez en seis meses y en un remix del “España va bien”, que los españoles tienen cada vez más dinero y que, en lugar de colocarlo en Bolsa, se dedican a la inversión inmobiliaria, por eso hay tanta demanda de viviendas y, en consecuencia lógica de mercado, los precios de ésta van subiendo. El ministro de Economía, Rodrigo Rato, por su parte, echa balones fuera y aunque reconoce que hay demanda inmobiliaria porque hay dinero para comprar, la culpa del disparate de precios en algunos territorios (como Madrid-capital en donde no es difícil encontrar pisos en el centro con un precio bastante superior a 6.000 euros/m2 construido) la tienen las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, que deberían de llevar una política de suelo más dinámica.

Para la oposición, en cambio, la situación de la mayoría de españoles que desean adquirir vivienda por primera vez, ya no digamos si son jóvenes con su primer sueldo y menores de 35 años, empieza a adquirir tintes dramáticos en un contexto social dentro del cual lo que antes era un derecho indiscutible, el de vivienda digna, empieza a convertirse en un lujo destinado a unos pocos.

Tras la salida a la luz pública la semana pasada del último estudio realizado por Tasaciones Inmobiliarias, S.A (TINSA) asegurando que el precio de la vivienda usada aumentó en España un 18% desde enero de 2002 hasta septiembre y el de los inmuebles nuevos un 14,27%, con un incremento generalizado además, del 3,19% en el último trimestre, el Partido Socialista se ha hecho con este arma electoral y ha decidido blandirla ante el Gobierno. Para ello, empuña desde el pasado miércoles la propuesta Acceso a la vivienda, ahora, que incluye un paquete de medidas urgentes destinadas a ser presentadas en el Parlamento próximamente como Proposición no de ley de medidas urgentes de vivienda y suelo.

Y es que, según el líder socialista, José Luis Rodríguez Zapatero, y la secretaria ejecutiva del partido de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Cristina Narbona, el cacareado Plan de Vivienda 2002-2005 presentado por el Ministerio de Fomento está siendo un fracaso. Se trata fundamentalmente de modificar la Ley del suelo, de incrementar la cuantía y el número de actuaciones del Plan de Vivienda vigente y de destinar más viviendas a familias de pequeños ingresos (propone 180.000, el doble que el Gobierno popular) y a jóvenes menores de 35 años (hasta 30.000 viviendas).

Sin embargo, el Ejecutivo lo tiene claro y así lo manifestó el titular de Fomento ante la batería de preguntas que recibió por parte de la oposición en la sesión de control al Gobierno del miércoles 16 de octubre: “¿Por qué ha fracasado su política de vivienda?”. “¿Cuáles son las razones del incremento del precio de la vivienda?”. “¿Por qué les cuesta tanto a los jóvenes la adquisición de una vivienda?”. “¿Cuántos jóvenes han recibido ayudas específicas durante el periodo enero-septiembre de 2002, con cargo al Plan de Vivienda 2002-2005?”. “¿Cuáles son los objetivos totales del Plan de Vivienda 2002-2005?”. Para Álvarez-Cascos, el ascenso de los precios de la vivienda se debe únicamente al crecimiento de la demanda y el Gobierno no puede hacer nada porque el mercado es libre, únicamente las administraciones locales y autonómicas podrían abaratar el coste del suelo, lo que no le impide reconocer que la vivienda ha subido entre 1996 y 2002, años de mandato del PP, el escalofriante porcentaje del 58%. El Gobierno reconoce, asimismo, que hay menos viviendas de protección oficial (un 10% de las construcciones actuales), pero se debe a que los jóvenes tienen ahora más posibilidades de hacerse con un inmueble, ya que el paro ha descendido.

Buenas intenciones. El Plan de Vivienda 2002-2005 que esgrime el Gobierno de José María Aznar, de cuyos resultados aún es pronto para hablar, aunque el PSOE dice que en 2002 sus resultados concluirán de “forma insignificante”, nació con propósitos tan estimables como apoyar prioritariamente a las personas con menos ingresos y a los colectivos más desfavorecidos en la adquisición de una vivienda; potenciar las viviendas en régimen alquiler como una medida que posibilite la movilidad laboral; facilitar a los jóvenes el acceso a la primera vivienda; mejorar las ayudas a las familias con hijos permitiendo su acceso a viviendas de mayor superficie, colaborando de ese modo con la política de fomento a la natalidad conforme al Plan de Apoyo a la familia que impulsa el Gobierno, y mejorar las condiciones de acceso a las viviendas para las familias que tienen a su cargo personas mayores o con minusvalías.

Hoy, la oposición asegura contundente que nada de esto se ha conseguido y aporta un conjunto de datos que, según ellos, pasan desapercibidos para el Gobierno: entre 1998 y 2002, el precio medio de la vivienda ha aumentado un 63,3% mientras que los ingresos de las familias se incrementaban en media un 9,1%; desde 1998, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32% al 48% en 2002; el gasto público en vivienda/PIB se ha reducido desde el 1% de 1993 al 0,5% previsto para 2003, frente a la media del gasto público de la UE, situado en el 2%, y España es el único país de la UE que no concede ayudas fiscales a los inquilinos y el que tiene el porcentaje más bajo de vivienda pública en alquiler (el 2% frente a una media europea del 15%).

El panorama no se presenta ni mucho menos prometedor para al oposición, mientras que para el Ejecutivo no es tan preocupante, aunque las administraciones locales y autonómicas deberían regular la política del suelo. Sin embargo, el resultado de los análisis de TINSA ha alertado a la opinión pública sobre los excesos de la especulación inmobiliaria, mientras que el descalabro bursátil y el refugio en inversiones seguros siguen empujando al alza los ya altísimos precios de la vivienda en España.

Los datos vertidos por TINSA, cerrado a 30 de septiembre de 2002, concluyen que “el valor de tasación de las viviendas sigue aumentando muy rápidamente con subidas aceleradas”, lo que hace predecir a los expertos “que la subida durante 2002 se aproximará al 15%” y, lo que es más grave, que para 2003 el incremento se prevé menor pero fuerte, tal vez cercano al 12% y acompañado por una disminución de la demanda.

Madrid, para ricos. La vivienda usada, según TINSA, en donde más crece es en Madrid, provincia que registra un 27,33% de incremento interanual. Le siguen Castellón, Alicante, Málaga, Murcia, Girona, Barcelona, Cantabria, Sevilla y Tarragona, mientras que con menores subidas se sitúa Ourense (2,42%), Ciudad Real, Badajoz, A Coruña, Ávila, Valladolid, Zamora, Jaén, Albacete y Toledo.

Por otra parte, las provincias con valores medios más altos en las viviendas nuevas son, una vez más, Madrid, Vizcaya, Barcelona, Navarra y Burgos, mientras que los más bajos los tienen Lugo, Badajoz, Huesca, Alicante y Zamora.

Sin embargo, en donde se hace prácticamente imposible conseguir un inmueble de más de 60 m2 por menos de 120.000 euros/m2 construido es en la capital de España. Así lo advirtió este mes el presidente de la Asociación Nacional de Empresario Gestores de Cooperativas y Comunidades de Vivienda (AGECOVI), Orencio Osuna, aviso que avaló con un informe alertando sobre la “irresistible escalada de precios” de la vivienda en Madrid, de la cual responsabiliza al Gobierno de la Comunidad y al de algunos ayuntamientos, también culpables de la escasez de oferta de carácter social.

El crecimiento acumulado en la Comunidad de Madrid del 61,39% superó en la capital el 62%, mientras que un ciudadano madrileño con ingresos medios deberá emplear su salario íntegro de casi ocho años para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados con un precio medio de 103.341 euros en la Comunidad de Madrid. En la capital, esta operación se alargaría 15 años y el precio se fijaría en los 191.897 euros.

Las viviendas de protección pública, por su parte, alcanzaron en 2001 la cifra de 1.834, el 3,29% del total de las 55.713 que se han iniciado este año, mientras que la cuota de la VPO en España el pasado año fue de 9,3%.

AGECOVI cree que esta situación la determina la ausencia de controles públicos sobre las transacciones de suelo destinado a VPO, lo que ha permitido, a excepción de los suelos gestionados por consorcios públicos, la venta de suelos muy por encima de las repercusiones autorizadas por la legislación.

La vivienda sigue subiendo

La publicación, por parte del Ministerio de Fomento, de las estadísticas de precios de tasación de las viviendas en España, correspondientes a los dos primeros trimestres de 2002, ha reabierto el interés por la evolución del mercado inmobiliario. Por una parte, la aceleración hasta el 15,8% de los aumentos de los precios de venta de las viviendas en España en el segundo trimestre de 2002, frente a los notorios retrocesos de las cotizaciones de renta variable en la Bolsa, despierta la curiosidad por la posible duración de la inflación de precios de los inmuebles, especialmente de los destinados a vivienda.

En segundo lugar, la citada aceleración de los precios de venta citados contribuye a encarecer el acceso a la vivienda, lo que acentúa el alcance de dicho problema. Esta evolución contribuye a generar la impresión de que, en cierto modo, no existe una política definida de vivienda en España, situación más complicada aun por el destacado papel que juegan las diferentes administraciones públicas en la solución al problema de acceso citado.

Se comentan, a continuación, algunos aspectos destacados de la situación de la vivienda en España y también algunas de las directrices básicas por las que debería desenvolverse una supuestamente “activada” política de vivienda.

Un extenso parque de viviendas, una accesibilidad problemática

El parque de viviendas de España tiene una dimensión considerable. El total de viviendas existente supera los 21 millones, mientras que el numero de hogares es de 13,7 millones. Existe una vivienda por cada 1,95 habitantes, una de las proporciones más altas entre los países occidentales. Sin embargo, dentro de dicho total hay más de siete millones de viviendas secundarias, utilizadas en general con escasa intensidad. Por otra parte, no menos del 15% del total de viviendas citado corresponde a viviendas vacías. En el Censo de Viviendas de 1991, el 15,7% de las viviendas familiares estaban desocupadas y el 15,3% eran viviendas secundarias. El próximo Censo de Viviendas puede poner de manifiesto la presencia en 2001 de un mayor peso que en 1991 de las viviendas secundarias y de un alto porcentaje de viviendas vacías.

Un rasgo destacado de la vivienda en España es la reducida proporción de las viviendas de alquiler dentro del total de viviendas familiares existente. En el Censo de Viviendas de 1991, sólo el 15% de las viviendas principales tenía dicha condición, el menor peso dentro de los países de la Unión Europea y de la OCDE. En la Encuesta de Presupuestos Familiares de 2001 sólo el 9,3% de los hogares españoles vivía en una vivienda alquilada. La ausencia de ayudas fiscales y directas al alquiler en España, frente a los estímulos de todo tipo de que es objeto la vivienda en propiedad, no ayuda a corregir dicha anómala situación. El origen de la escasa presencia del alquiler en España se remonta a la rigidez absoluta impuesta a los alquileres después de la Guerra Civil y a la evidente discriminación de que ahora es objeto la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad.

Durante el periodo 1998-2002 ha tenido lugar en España una clara reactivación de la construcción de viviendas respecto del periodo 1993-1996. En el trienio 1999-2001 el total de viviendas iniciadas ha superado las 510.000 en cada año. Es posible que en 2002 el total de iniciaciones quede próximo a las 500.000. En los cuatro años comprendidos entre 1999 y 2002 se han terminado en España mas de dos millones de viviendas, por encima del aumento neto registrado durante el mismo periodo en el total de hogares, 1.191.000 según la Encuesta de Población Activa del INE.

Dentro del total citado de viviendas iniciadas, el peso de las viviendas protegidas ha retrocedido espectacularmente, pasando desde el 27,4% a que ascendió su participación en el total de iniciaciones en 1993 al 7% en el primer trimestre de 2002. Esto último confirma la escasa incidencia de la política de vivienda, que no ha contribuido a frenar la fuerte elevación de los precios de la vivienda. El reducido alcance del gasto público del Estado destinado a la política de vivienda, el 0,5% del PIB previsto para el año 2003, frente al 2% del PIB frecuente en los países de la Unión Europea, confirma la limitada ambición de dicha política.

El aumento de los precios inmobiliarios ha sido espectacular en el ultimo periodo expansivo citado. Entre 1998 y 2002, según la estadística del Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda ha crecido en un 63,4%, mientras que el aumento de los salarios en el mismo periodo fue del 9,1%. El descenso de los tipos de interés ha sido decisivo en la generación del aumento de los precios de la vivienda. La sustitución de la peseta por el euro ha permitido que en España existan en 2002 unos tipos de interés propios de países con una tradición mayor de estabilidad de precios, lo que ha estimulado la adquisición, con fines de inversión, de los inmuebles destinados a vivienda.

A pesar de los bajos tipos de interés existentes, el crecimiento de los precios ha sido tan intenso desde 1998 que ha ocasionado que el esfuerzo de acceso a la vivienda haya crecido sustancialmente a lo largo del periodo en cuestión. El esfuerzo medio de acceso a la vivienda en España, para la familia media monosalarial, ha pasado desde el 32% de la renta familiar disponible en 1998 hasta el 48% en el segundo trimestre de 2002. Por autonomías, el esfuerzo mas elevado corresponde a Baleares (68,3%) y a Madrid (63,4%), alcanzando al 72,3% en Madrid-capital. La escasez de viviendas de alquiler hace aun más difícil el acceso a los hogares de nueva creación.

Objetivos y líneas estratégicas de la política de vivienda

El objetivo de la política de vivienda debe consistir en hacer posible el acceso a una vivienda digna sin necesidad de efectuar un esfuerzo excesivo, medido en términos de la proporción de la renta familiar destinada a dicho propósito.

La consecución de dicho objetivo corresponde a todas las administraciones públicas. Sin embargo, a efectos de lograr una mayor coherencia entre la pluralidad de acciones que pueden contribuir al logro del objetivo citado, el Gobierno del Estado tiene una responsabilidad especial, debiendo asumir en esta tarea un papel determinante.

Las líneas estratégicas básicas de una política de vivienda “reactivada” deberían ser las siguientes:

–Conseguir aumentar de forma visible el peso de las viviendas de protección pública dentro de la nueva oferta de viviendas. Dichas nuevas viviendas podrían destinarse a la propiedad y al alquiler. Se deben terminar no menos de 100.000 nuevas viviendas protegidas cada año en tanto persista la actual carestía.

–Las ayudas públicas ahora contempladas para el acceso a unas viviendas protegidas que no se construyen deberían de extenderse a la adquisición de viviendas no calificadas como de protección pública, pero con características equivalentes a las viviendas protegidas. Se debe ayudar al acceso tanto a las viviendas de nueva construcción como a la usadas.

–Se deben equiparar las ventajas fiscales al acceso de las viviendas de alquiler con las correspondientes a las viviendas en propiedad. Las familias con ingresos no superiores a los 5,5 veces el SMI deberían ser objeto de una deducción fiscal anual en la base imponible de al menos 600 euros.

–Debe introducirse la figura de las ayudas directas al acceso a las viviendas en alquiler, muy extendida en el resto de países de la UE y que hasta el momento ni se concibe en España.

–La normativa urbanística de las autonomías deberá establecer la obligación de realizar una calificación mínima de suelo destinado a la construcción de viviendas protegidas no inferior al 50% del total en las nuevas calificaciones de suelo urbanizable residencial.

–Se tiene que actualizar la normativa de arrendamientos urbanos de 1995, reforzando las garantías para el arrendador.

–Se debe flexibilizar el destino de los cupos anuales firmados por el Ministerio de Fomento con las entidades de crédito con destino a la cobertura de las actuaciones protegidas de política de vivienda. La financiación convenida debe resultar tan asequible para los adquirentes de viviendas como para los promotores inmobiliarios. En este momento la financiación convenida se destina casi en exclusiva a la nueva promoción de viviendas.

–Se debe de aplicar el tipo superreducido del IVA (4%) a todas las transacciones de viviendas protegidas.

Es preciso hacer algo

El carácter prolongado del ultimo boom inmobiliario está contribuyendo a acentuar la carestía del acceso a la vivienda en España, lo que acentuará la presión sobre los aumentos salariales, a fin de poder hacer frente a unos precios de venta tan elevados. Junto al Ministerio de Fomento, al que corresponde la dinamización de todos los procesos que contribuyan a hacer más accesible la vivienda, el Ministerio de Hacienda debe aproximar el trato fiscal de propietarios y arrendatarios de viviendas. Las autonomías deben actuar coordinadamente con los ayuntamientos, calificando suelo con destino a viviendas protegidas y garantizando después que no se especule con dicho suelo. Los ayuntamientos, además de financiarse con la promoción y la tenencia de las viviendas, no pueden quedar de espaldas al problema del acceso. La situación a la que se ha llegado obliga a superar la concepción de la vivienda como tema de conversación sobre el generalizado enriquecimiento de los propietarios para pasar a actuar con decisión.

EL PLAN DEL GOBIERNO

Acceso a viviendas protegidas de familias con ingresos menores de 5,5 veces el salario medio interprofesional (SMI). Familias numerosas con un incremento de hasta el 20% en estos límites de ingresos. Posibilidad de otro incremento de hasta el 25% en función del precio del territorio en cada Comunidad Autónoma.

Ayudas concentradas en el primer acceso y en las familias numerosas con cambio de domicilio por incremento del número de miembros.

Más ayudas para familias de menores ingresos. Creación de un tramo especial para los que no superen el 1,5 veces el SMI.

Ayudas de entrada a familias con ingresos menores a 3,5 veces el SMI. Subsidiación de las cuotas de amortización de los préstamos hipotecarios para familias con ingresos no superiores a 4,5 veces el SMI.

Alternativa al sistema de ayudas para la entrada: posibilidad de las familias de optar al incremento notable de la subsidiación a las cuotas de amortización de los préstamos cualificados.

Jóvenes de hasta 35 años: ayuda especial de 3.000 euros para adquirir vivienda. Familias numerosas: ayudas de hasta 4.200 euros en función del número de hijos.

Precio básico nacional situado en 623,77 euros/m2 de superficie útil. Será revisado cada año por el Consejo de Ministros en función de los índices económicos.

A partir del precio básico y según las peculiaridades de su territorio, las CC AA podrán aplicar una escala variable a cada municipio (máx. 1,56).

Incremento de la ayuda a la promoción de las viviendas de alquiler (hasta 20% de subvención y 50% de subsidiación durante cinco años y 40% durante los 15 siguientes). Límite de alquiler máximo al 4% del precio de la vivienda (por ejemplo, una vivienda de 70 m2 no deberá costar más de 180 euros/mes, salvo municipios singulares).

Los inquilinos podrán optar mediante acuerdo con el propietario a la compra de la vivienda pasados diez años de alquiler, a precio de protección oficial y habiendo estado en ella los últimos cinco años. Promoción de viviendas protegidas en alquiler a través del derecho de superficie otorgado por las CC AA y los ayuntamientos.

Intensificación de ayudas a urbanización de suelo destinados a viviendas protegidas con subvenciones de hasta 40% del coste de urbanización con un límite de 2.400 euros por vivienda en áreas de urbanización destinadas, al menos en un 75%, a la construcción de viviendas protegidas.

Refuerzo de la figura de los alojamientos o unidades habitacionales (paso intermedio entre viviendas individuales y residencias colectivas) para grupos sociales como inmigrantes, tercera edad,...

PRESUPUESTO: primer año de vigencia, 540,97 millones de euros, conforme a los Presupuestos General del Estado para 2002 y con un incremento respecto a 2001 del 3,3%. Presupuesto previsto para el periodo 2003-2005, aprox. de 9.015 millones de euros.

LA PROPUESTA DEL PSOE

Además de las ayudas previstas en el Plan de Vivienda desde 2003 hasta 2005 (2002 se da por culminado), se concederán subvenciones (máx. 50% del coste de las actuaciones) cuando:

–Se cree un parque público de vivienda en alquiler por parte de empresas públicas autonómicas o locales destinado a jóvenes en primer acceso y a familias con problemas socioeconómicos. Se beneficiarán, como mínimo, 90.000 jóvenes y 30.000 familias.

–Los jóvenes en primer acceso o las familias con problemas socioeconómicos compren vivienda nueva o usada por primera vez, a precio tasado, con un máx. de 90.000 viviendas. Se beneficiarán, como mínimo, 30.000 jóvenes en un periodo señalado.

–Los jóvenes en primer acceso (mín. 30.000 beneficiarios) alquilen una vivienda nueva o usada a precio tasado, con incentivos fiscales específicos para los propietarios del inmueble y un fondo de garantía que promoverá el Gobierno central en colaboración con las CC AA y los ayuntamientos.

–Empresas públicas autonómicas o locales compren suelo destinado a la creación de patrimonios públicos de suelo (mín. capacidad para construir 30.0000 viviendas protegidas).

Conciertos del Gobierno con las CC AA y los ayuntamientos de un Programa de suelos de titularidad pública. Al menos un 40% de los suelos se incorporarán al Programa destinado a la construcción de viviendas públicas en alquiler para jóvenes y el 20% a la construcción de VPO para venta.

Supresión del Decreto-Ley 4/2000 y creación de un grupo de trabajo con representantes de las tres Administraciones, expertos y representantes de organizaciones sociales y sector inmobiliario para promover en un plazo máx. de un año una nueva legislación estatal sobre valoración del suelo y expropiación forzosa en base al valor de reposición del suelo (no del valor “de mercado”, según la legislación vigente). Freno a la especulación para favorecer la iniciativa privada bajo control público.

Supresión de los recursos presentados ante el Tribunal Constitucional contra las leyes autonómicas en materia de suelo y contra la legislación estatal en materia, premisa imprescindible de un “pacto sobre el suelo” entre las tres administraciones.

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para incrementar la seguridad jurídica y patrimonial de las partes en un plazo mínimo de un año. Ayuda fiscal a propietarios de vivienda de renta antigua con inquilinos de menores ingresos. Reintroducción de la desgravación fiscal a los inquilinos (retirada en 1998).

IVA súper-reducido para todas las viviendas protegidas y las que constituyan primer acceso para el adquiriente.

PRESUPUESTO: Coste máx. de 1.021,7 millones de euros en 2003 y coste total para 2003-2005 de 3.005,06 millones de euros, que se sumarían a los aprox. 9.015 millones de euros previstos por el Estado.