La Comunidad de Madrid tiene prisa por construir

Por Julio Rodríguez*

Ssegún El País de las Propiedades del pasado viernes 22 de enero, la Comunidad de Madrid pretende reformar la Ley del Suelo y la Ley de Disciplina Urbanística "para eliminar trabas al sector inmobiliario y mejorar las leyes que generan conflictos y que no encajan con la nueva realidad".

El Gobierno de Esperanza Aguirre intentó modificar la vigente ley de suelo de la Comunidad de Madrid en la anterior legislatura. La normativa vigente procede del periodo de gobierno autonómico del actual alcalde de Madrid, José María RuizGallardón. La reforma citada decayó ante la fuerte oposición de amplios sectores de opinión y de los sindicatos de la Comunidad de Madrid, visualizada esta última en el Consejo Económico y Social de dicha autonomía. Dicho proyecto aportaba más facilidades a los promotores para urbanizar y construir, y reducía la obligación de construir viviendas protegidas en los pueblos con menor número de habitantes, que tienen más reservas de suelo.

En los años posteriores al intento citado, el Gobierno de Madrid ha introducido de forma gradual algunas de las modificaciones perseguidas en el mismo. Para ello ha utilizado sobre todo las leyes de acompañamiento de los presupuestos generales de la Comunidad de Madrid o alguna ley de amplio espectro. El Gobierno de Madrid pretende, pues, que en esta autonomía se vuelvan a construir nuevas viviendas a toda costa, con independencia de la necesidad real existente en la misma. Si los ayuntamientos no cooperan a dicho propósito, ya se encargará de activar la licencia el gobierno regional, como se ha recogido en unartículo de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2010.

Los promotores privados asumirán el riesgo de iniciar nuevas promociones, y deberán construir si existen expectativas de venta de las nuevas viviendas, salvo que se pretenda aumentar el actual problema del elevado stock de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2009 se terminaron en Madrid unas 266.000 viviendas, según las certificaciones de fin de obra de los aparejadores, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción ascendieron a unas 154.000 viviendas, según la estadística de compraventas registradas. De lo anterior se deduce que el stock de viviendas de nueva construcción puede ascender al inicio de 2010 a unas 100.000 viviendas en esta autonomía, al parecer muy concentradas en torno a la autovía de Andalucía, la A-4.

El impacto de la crisis de 20072009 se ha dejado sentir en la Comunidad de Madrid. Las ventas de viviendas han descendido desde las 103.000 de 2005 hasta unas 50.000 en 2009. Los descensos de precios de las viviendas han sido más contundentes en Madrid que en el resto de España, casi el 13 por ciento en la etapa de crisis, por encima del 10 por ciento del conjunto de España. El peso del ajuste ha descansado sobre todo en las viviendas iniciadas de nueva construcción, que desde las casi 66.000 iniciaciones de 2006 apenas superarán las 16.000 en el año 2009.

El que en Madrid existan bastantes viviendas sin vender, nuevas y usadas, no justifica, pues, la prisa del gobierno de esta autonomía en reactivar al subsector de la construcción residencial al margen del mercado. En la autonomía más poblada de España, con 792 habitantes por kilometro cuadrado, casi nueve veces más que la media (92,2), sorprende el empeño por ocupar el territorio con construcciones de difícil viabilidad.

En el segundo semestre de 2009 han mejorado los niveles de ventas de viviendas en Madrid, tras la fuerte caída en los casi tres años previos de crisis, y todo apunta a una ligera recuperación de dichas ventas en 2010. Sin embargo, la situación del mercado de trabajo, donde el número de ocupados ha descendido en un año en 205.100 en esta autonomía (EPA, tercer trimestre de 2009), no parece indicar que el empleo vaya crecer en 2010 al ritmo preciso para impulsar las licencias de obras con las urgencias anunciadas. Se expulsarán así otras actividades productivas y se preparará a Madrid para nuevas crisis, además de reducir la calidad de vida de los madrileños.

La vivienda como inversión ha sufrido en la última crisis. En Estados Unidos se la considera como una pésima inversión, dado su carácter indivisible y no diversificado, así como los altos costes de transacción que conlleva y la asimetría de financiación de la misma, que hace que sólo en las fases de expansión esté disponible dicha financiación y que los créditos desaparezcan en las etapas de crisis (Fed Economist: Housing is a Lousy lnvestment, Wall Street Journal, 5 de enero de 2010). Pero todo ello resulta ser música celestial para el Gobierno de Madrid, que ha encontrado en el refuerzo de la construcción de viviendas el nuevo modelo productivo, cuando no su verdadera raison d'etre. •

"Economista. Ex presidente del Banco Hipotecario de España.