2008: el fin de la burbuja inmobiliaria

Por Julio Rodríguez*

Una vez disponibles los indicadores del mercado de vivienda en España en 2008, el diagnóstico de lo sucedido el pasado año en dicho mercado resulta evidente. El descenso de las compras de vivienda se aproximó al 30 por ciento. La menor demanda ocasionó una disminución moderada de los precios de las viviendas. El peso del ajuste descansó en el intenso retroceso de la nueva oferta.

Dentro de esta última las viviendas iniciadas descendieron en un 60 por ciento sobre 2007. En 2008 no aumentaron las viviendas terminadas. En unos casos se han dejado sin terminar abundantes promociones y en otros se ha alargado el plazo de terminación de las obras, ante las pesimistas perspectivas del mercado. La obra ejecutada, que es el concepto que viene a medir la inversión en vivienda de la Contabilidad Nacional, debió retroceder más del 10 por ciento en 2008.

La construcción residencial redujo de forma directa en un punto porcentual en 2008 el ritmo de crecimiento real de la economía española. La caída de los precios de la vivienda ha contribuido asimismo a deprimir más la demanda de vivienda, en la que las expectativas de revalorización desempeñan un papel relevante.

Los datos básicos de 2008 corresponden, pues, en primer lugar, a unas 550.000 viviendas vendidas, repartidas casi a partes iguales entre nuevas y usadas. Esto supone un descenso mayor en el caso de las viviendas usadas (-40 por ciento) que en las nuevas. En segundo lugar, el Índice de Precios de Viviendas del INE debió descender en torno al -3,5por ciento, correspondiendo una caída próxima al -10 por ciento a los precios de las viviendas usadas (2,4 por ciento en 2007).

En tercer lugar, la relación media entre los precios de mercado de la vivienda (90 m2 construidos) y el salario anual retrocedió en 2008. En 2007 eran precisos 9,2 salarios anuales para adquirir una vivienda, mientras que dicha relación bajó hasta 8,8 salarios anuales en 2008. Dicho descenso tiene lugar por primera vez en España en más de once años, pero el nivel de la relación citada todavía implica unos precios de venta muy elevados respecto de los niveles medios salariales en España (20.311 euros /año fue el salario medio del tercer trimestre de 2008).

En cuarto lugar, las viviendas iniciadas se situaron en 2008 por debajo de las 260.000 (651.400 en 2007) y del número de hogares netos creados en el mismo ejercicio (464.100). El mayor descenso fue el de Cataluña (-69,5 por ciento), mientras que el menor fue el de la Comunidad de Madrid (-35,5 por ciento). El parque de viviendas familiares de España se habrá situado en torno a los 25,5 millones de viviendas al final de 2008. España tiene la mayor relación viviendas familiares/mil habitantes de toda la Euro-zona (580 frente a menos de 500 de media en dicha área económica).

En quinto lugar, en 2008 el total de nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda, 87.000 millones de euros, implicó un retroceso del -40,1 por ciento respecto del total del año anterior. El mayor tipo de interés medio de los créditos a comprador, el 5,85 por ciento TAE, supuso una cuota superior en un 5,7 por ciento sobre 2007 en el caso de un plazo de 25 años.

En 2009 retrocederá más la obra construida, como consecuencia de las menores viviendas iniciadas en 2008 y del escaso atractivo por terminar las nuevas viviendas. Se mantendrá débil la nueva demanda de vivienda ante el retroceso del empleo, a pesar de los menores tipos de interés. Se intensificará el descenso de los precios de venta de la vivienda, que puede aproximarse al 20 por ciento. Lo que suceda en 2009 en el mercado de vivienda dependerá sobre todo de la evolución del conjunto de la economía y de la capacidad de exportar de las empresas españolas, así como de la intensidad de los nuevos flujos crediticios a los compradores de viviendas. •

"Economista. Ex presidente del Banco Hipotecario de España.