El final de la 'década prodigiosa'

Por Julio Rodríguez


El profundo y prolongado auge inmobiliario de la economía española, iniciado a fines de 1997, dio paso a un cambio abrupto en el segundo semestre de 2007. Los datos más relevantes del auge citado fueron, en primer lugar, los correspondientes a los 6,4 millones de nuevas viviendas iniciadas durante la "década prodigiosa". En segundo lugar, destacó el aumento del 195,5% en los precios de las viviendas (los precios de consumo y los salarios crecieron en un 35% en el mismo periodo). En tercer lugar, destacó el incremento del 13,8% del stock de viviendas, que pasó de 21 millones de viviendas familiares a 23,9 millones en 2006.

El auge citado no fue neutral con la composición de la oferta productiva en España. Se reestructuró sustancialmente la composición del PIB en favor de la inversión en vivienda y de la construcción, cuya cuota del PIB ascendió al 18% en 2007 frente al 11,5% en 1997, año previo al inicio del auge. De forma paralela, el crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) ha llegado a ser el 60,2% del crédito al sector privado en 2007, frente al 39,9% en 1997. Los más altos precios provocaron un aumento destacado del esfuerzo de acceso a la vivienda por parte de los hogares.

Así, de una relación precio de la vivienda/salario medio anual de 4,3 en 1997 se pasó a 9,2 en 2007. No es de de extrañar que se duplicase el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda respecto de la renta familiar. Los menores tipos de interés fueron compensados ampliamente por las espectaculares alzas de los precios de venta. La presencia de adquirentes inversores llevó los precios de la vivienda a unos niveles incompatibles con la realidad salarial y de renta disponible de los nuevos hogares en España.

En sus Perpectivas Económicas Mundiales de Abril de 2008, el Fondo Monetario Internacional (FMI) ha establecido (Capítulo 3, "The changing housing cycle and the implications for monetary policy") que los "shocks" de demanda han sido decisivos para el largo e intenso periodo expansivo del mercado de vivienda registrado en un amplio numero de países desarrollados. España aparece, junto a Irlanda, como un país particularmente sensible al cambio de ciclo por el excepcional despegue del peso de la inversión en vivienda sobre el PIB, el 9,5% en 2006-07, frente al 4,5% de antes del auge (1997).

Según el FMI, las políticas monetarias excesivamente laxas dieron lugar a unas excepcionales condiciones de financiación, a la vez que se relajaron los patrones de concesión por parte de las entidades de crédito.

Los elevados niveles y dimensiones alcanzados por los sistemas de financiación a la vivienda y por los mercados hipotecarios han llegado a convertir a la vivienda en un "potencial elemento desestabi I izador" de la economía.

El empleo de la vivienda como garantía de la financiación familiar ha reducido la habitual autodisciplina de los hogares, produciendo unos aumentos excesivos de la deuda familiar. Se pasó desde una deuda familiar equivalente al 52,7% de la renta disponible de los hogares al 132,1% en 2007, una de las más elevadas de la Unión Europea. Numerosos hogares se situaron en posiciones de alta inseguridad, al realizarse más del 90% del nuevo endeudamiento a tipo variable, lo que supone un riesgo general para la economía.

El paraguas del euro no ha permitido mantener un flujo de financiación externa tan potente desde el segundo semestre de 2007. La restricción del crédito, producida tras la crisis financiera derivada de la titulización de los prestamos subprime morosos de Estados Unidos, ha resultado decisiva para convertir el "aterrizaje suave" del mercado de vivienda en una situación de recesión en dicho mercado en el primer semestre de 2008. "Los precios de las viviendas se elevaron tanto que los hogares que querían de verdad vivir en las viviendas que adquirían dejaron de comprar, lo que pinchó la burbuja", Wall Street Journal, 06/05/2008.

Es tan legítimo para los hogares comprar casas como adquirir acciones. Dicha legitimidad resulta más discutible en el caso de unas autoridades locales dispuestas a favorecer la ocupación masiva del territorio con promociones de nuevas viviendas que en muchos casos no se van a habitar nunca. Los datos de licencias de obras del Ministerio de Fomento revelan que las viviendas construidas en la década citada suponen el 1,5% del territorio de España sin incluir el terreno urbanizado que acompaña a las nuevas construcciones. Dicha proporción se ha aproximado al 9% en el caso de laautonomía de Madrid, la más invadida por las nuevas urbanizaciones. La oferta de nuevas viviendas reaccionó, pues, ante los fuertes aumentos de la demanda de vivienda y de los precios, estimulados por las ya citadas excepcionales condiciones de financiación. El máximo de los visados de dirección de obra nueva de los Colegios de Aparejadores se alcanzó en España en 2006, con 865.600 nuevas viviendas. Esta cifra anual tardará bastante tiempo en superarse, como sucedió con las casi 600.000 viviendas iniciadas de 1973, que durante unos 30 años supusieron el récord de visados anuales de los arquitectos. Según la Encuesta de Población Activa, se crearon 3,9 millones de hogares entre 1997 y 2007, el 62% de las viviendas iniciadas .

Se trata, pues, de una situación de exceso de oferta de vivienda, donde subsisten unas importantes concentraciones de viviendas no vendidas. Las viviendas terminadas y no vendidas del periodo 2004-07 se sitúan en el entorno de las 700.000. Destacan las fuertes concentraciones en Valencia y Andalucía, mientras que se alcanzan los niveles relativos más altos de sobreoferta en Castilla-La Mancha, en especial enla provincia de Toledo.

La consiguiente desaceleración del crecimiento es evidente. Funcas ha situado la previsión de aumento del PIB de España en 2008 en un 1,6%, y en un 0,4% en 2009, año éste en el que la tasa de desempleo puede situarse en el 12,5%. El revalorizado euro no facilita el ajuste de la economía española a una situación de menor peso de la inversión en vivienda. Ello anticipa un periodo prolongado de débil crecimiento, en el que la nota más optimista la pone el buen comportamiento de la economía alemana. Al menos el turismo, que no es lo mismo que el ladrillo, puede mantener un nivel de actividad estabilizado.

La coyuntura hasta aquí descrita conforma un nuevo escenario para la política de vivienda, que no debe perder de vista el objetivo de dicha política, que es el de hacer asequible a los hogares el acceso a la vivienda. Dicho objetivo no es lo mismo que resolver la situación de las viviendas no vendidas por unos promotores (y unos ayuntamientos) que han construido al margen de la demanda real, creyendo que el auge iba a durar toda la vida. •

*Economista. Vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid