El pasado 18 de septiembre, el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y la nueva ministra de la Vivienda, Carme Chacón, presentaban en sociedad el “Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler”, un conjunto de medidas que comprende ayudas directas y desgravaciones fiscales para fomentar que el sector más joven de la población, y con menos recursos, pueda tener acceso a arrendar un inmueble donde vivir. Apoyada por sindicatos y otros agentes sociales, la iniciativa también ha recibido numerosas críticas, especialmente por parte de los diarios y emisoras afines a la derecha, aunque también se ha llevado palos desde los medios pertenecientes al grupo Prisa. Pese a todo, el último Consejo de Ministros del pasado viernes ampliaba todavía más el alcance de las medidas que el Ejecutivo está decidido a poner en práctica desde el 1 de enero de 2008.

Por Antonio Sarrión

D esde el mismo día de su nombramiento, la ministra de Vivienda recibió mi encargo de concentrar su esfuerzo en facilitar el acceso y el disfrute de la vivienda a todos los españoles y, de modo especial, a las familias de menores rentas y a los jóvenes que aspiran a acceder a una primera vivienda y a emprender un proyecto de vida. (…) estoy convencido de que con el esfuerzo de todos podemos conseguir que la vivienda deje de ser cada día más un problema y se convierta en un derecho, tal y como dice la Constitución”. Son palabras del presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, durante la presentación que realizaba, conjuntamente con la ministra del ramo, Carme Chacón, del “Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler”, el pasado 18 de septiembre.

La presencia e intervención del jefe del Ejecutivo subrayaba la importancia que este proyecto tiene para el Gabinete, así como el hincapié con el que se explicaba que se trataba de un “plan conjunto” elaborado entre los ministerios de Vivienda y de Economía –es decir, que Solbes, “el protestón” había otorgado su nihil obstat en esta ocasión–. La ministra lo explicaba y profundizaba en la aquiescencia del vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía: “El Plan que presentamos responde palabra por palabra y, lo que es más importante, cifra por cifra al criterio conjunto del Ministerio de Economía y Hacienda y del Ministerio de Vivienda”. También demostraba mucho interés en dejar claro que el diseño definitivo había tratado de recoger sugerencias y aportaciones de los sectores y agentes sociales más implicados en la cuestión, y con los que, durante bastante tiempo, se había mantenido una ronda previa de contactos y consultas. Carme Chacón explicaba que “hemos escuchado y debatido intensamente con el sector, y hemos buscado las mejores soluciones con los jóvenes, con los empresarios, con los sindicatos, con los ayuntamientos, con las comunidades autónomas, con los promotores y con los consumidores. Estas medidas, y también las que seguirán están inspiradas en todas y cada una de esas conversaciones”.

Y lo cierto es que los contactos aludidos no han sido pocos. En la amplia ronda de consultas, la ministra ha mantenido reuniones con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), con la Comisión Permanente del Consejo de la Juventud de España, con UGT y Comisiones Obreras, con la CEOE, con los agentes de la propiedad inmobiliaria, con los Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), con la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), con el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), con la confederación de Cooperativas de Viviendas (CONCOVI), con la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas y Proyectos Inmobiliarios (GECOPI), con la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), con la Asociación de Española de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional (SEOPAN), con la Confederación Española de Consumidores y Usuarios (CECU), con la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Fondos de Pensiones (IVERCO) y con asociaciones pertenecientes al Movimiento por una Vivienda Digna y la Mesa de Iniciativas por el Derecho a Techo.

Pese a este despliegue, el Plan recibía duras críticas nada más ser dado a conocer a la opinión pública. La prensa afín a la derecha tildaban la medida de “electoralista”, aunque lo que resultaba más sorprendente era la reacción de los medios pertenecientes al Grupo PRISA, con el diario El País a la cabeza, que acusaban al Gobierno de anunciar un plan que autoplagiaba a otro elaborado por la anterior ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, y que estaba en vigor desde 2004 (ver más información en pág.         18: “Zp acepta el órdago de Cebrián”).

La respuesta desde el Gabinete no se hacía esperar. La ministra de Vivienda, Carme Chacón calificaba la polémica como “absurda. Las actuaciones de gobiernos socialistas se parecen entre sí, pero no se puede comparar una medida que tenía un presupuesto de 32 millones de euros –la anterior- con otra que está dotada con 800 millones”. Además, se contestaba la información y el editorial aparecido en El País, con una misiva de la propia ministra, que era ubicada en el espacio destinado a las cartas al director, y que, entre otras consideraciones, contenía el siguiente párrafo: “Me permito sugerirle asimismo un mínimo de coherencia entre sus páginas de información y de opinión, y una mayor consideración a la inteligencia de los lectores. Si las medidas propuestas son ‘un calco de una en vigor’, como sostiene su información, ¿por qué se preocupa su editorialista por los 415 millones que cuesta la nueva medida?”.

Pero, ¿en qué consiste este “Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler? ¿Es realmente una reedición de otro que ya está en vigor? (ver cuadro adjunto). Lo cierto es que parece que se detectan grandes diferencias. En primer lugar, la dotación económica. La anterior medida tenía un presupuesto de 32 millones de euros, mientras que la actual cuenta con 784 millones, 14 veces más. Si los destinatarios de la anterior iniciativa eran las personas con rentas anuales por debajo de los 15.000 euros, en esta ocasión, el objetivo son jóvenes de entre 22 y 30 años que vayan a alquilar una vivienda o que ya la tengan en régimen de arrendamiento, y cuyos ingresos al año estén por debajo de los 22.000 euros, situación en la que se encuentra el 80 por ciento de las personas en ese tramo de edad en nuestro país.

Si el plan de 2004 ofrecía una ayuda directa media de 150 euros al mes para complemento del alquiler –con un máximo de 240 euros, al que llegaban pocos casos-, y con un tope del 40 por ciento del total de la mensualidad, el que se anunciaba el 18 de septiembre contempla una ayuda universal a todo este colectivo de 210 euros al mes, sin restricciones por tamaño de la vivienda (el anterior sólo cubría las de menos de 90 metros cuadrados), ni de porcentaje del total mensual. Esta ayuda directa se establece para un periodo de 48 meses (frente a los 24 de la anterior), lo que supondrá un total de 10.080 euros por cada caso al final del periodo completo.

En todos los años de aplicación del plan presentado por María Antonia Trujillo, se han beneficiado 40.000 alquileres (18.000 el último año), mientras que el nuevo diseño tiene previsto alcanzar a 180.500 contratos de alquiler, por lo que se calcula que podría beneficiar a más de 360.000 jóvenes comprendidos en el mencionado rango de edad.

También incluye importantes elementos que no existían en ningún caso antes de este anuncio. Por ejemplo, queda establecido un préstamo de 600 euros en cada caso, para hacer frente a las fianzas de los nuevos contratos de arrendamiento que se suscriban. Igualmente, el Gobierno ofrece un aval de seis meses a cada nuevo alquiler. Para estas ayudas directas, el presupuesto público asciende a 436 millones de euros.

Capítulo aparte lo ocupan las desgravaciones fiscales. Eliminadas del IRPF por el anterior Gobierno del Partido Popular, tras la aplicación de este plan, volverán las deducciones por alquiler, exactamente un 10,05 por ciento en la cuota estatal del Impuesto sobre la Renta, para rentas inferiores a los 24.000 euros netos anuales, exactamente igual que las deducciones que existen en caso de compra de vivienda –con un límite máximo de 9.015 euros, y que se aplicará sin límite alguno de edad-. Según el anuncio gubernamental, esta medida es compatible con las ayudas directas que percibirán los jóvenes, enunciadas anteriormente. El próximo año, primero de su aplicación, las desgravaciones podrán afectar a más de 700.000 contribuyentes.

Tras el anuncio de las primeras medidas el pasado 18 de septiembre, el Consejo de Ministros, diez días después, aprobaba el conjunto del plan, que incluía otro paquete de medidas complementarias, y cuyo objetivo es el de conseguir poner en el mercado del alquiler mas viviendas (hay más de tres millones y medio de inmuebles no habitados en nuestro país según las últimas estadísticas disponibles, aunque esa cifra ha aumentado considerablemente en los últimos años). Muchas de las propuestas están encaminadas a fortalecer la confianza de los propietarios de viviendas vacías a la hora de decidirse a introducirlas en el mercado de los arrendamientos. Así, por ejemplo, se trasladaba una propuesta para la creación de nuevos juzgados especializados en desahucios, que operarán en las ciudades con mayor saturación de estos casos. Se propone la reforma de la enervación, que es el plazo que tiene el inquilino moroso, desde que recibe la notificación de la reclamación de pago hasta que debía hacerlo efectivo, que es de dos meses, y que será recortado. En esta misma dirección se encamina la instrucción para agilizar las comunicaciones y notificaciones a los deudores, para evitar la prolongación fraudulenta de los plazos judiciales. También se posibilitará que la misma sentencia resuelva en un mismo acto las cantidades adeudadas y el desahucio, para que, en caso de condena al pago al moroso, ésta abarque hasta el momento mismo de recuperación de la vivienda por parte del propietario, y no sólo hasta la fecha reclamada, con lo que, además se pretende evitar el inicio de un nuevo pleito de reclamación en caso de que se prolongase la entrega de llaves más allá de lo reclamado. En la misma línea está la garantía de asistencia judicial gratuita al demandado, con la finalidad de acortar los plazos de actuación de la justicia, de igual modo que la modificación legal en el sentido de que la no comparecencia del moroso en sede judicial, no retrase el inicio del procedimiento.

Otro estímulo a los propietarios privados de viviendas vacías, para que las introduzcan en el mercado de alquiler, viene de la modificación de las exigencias a los propietarios para recibir ayudas públicas. Para ellos se flexibilizarán las condiciones vigentes en el Plan 2005 – 2008. Desaparecerá el límite máximo de 120 metros cuadrados que estaba vigente, así como la limitación del precio del alquiler, que no podía exceder en más de un 5,5 por ciento el índice de precio referencia de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) en cada comunidad autónoma.

En cuanto al fomento a la construcción de viviendas en régimen de alquiler, se otorgarán beneficios fiscales a fundaciones y sociedades inmobiliarias que se dediquen a la promoción de vivienda de alquiler en régimen de protección pública. Se promoverá un convenio entre la Entidad Pública Empresarial del Suelo (SEPES) y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) para que los ayuntamientos cedan suelo para la construcción de inmuebles en régimen de alquiler protegido, así como se priorizará la promoción de este tipo de construcciones en los nuevos procesos de remodelación urbana que se produzcan en los municipios del país.

Desde el Ministerio de Vivienda se reconoce que existe una gran diferencia entre nuestro país y muchos de la Unión Europea en cuanto a la disponibilidad de un parque vivienda social –uno de los objetivos que se marcarán en el Plan de Vivienda 2008 – 2012-, y que, en las actuales condiciones, además de promover este tipo de construcción, se hace necesario conseguir poner en circulación inmuebles de particulares para conseguir una oferta compensada de vivienda en alquiler. La propia ministra reconocía en una entrevista reciente que “En tanto en cuanto España no tenga el importante parque de vivienda social del que disponen otros países, los expertos aconsejan ayudas directas. Con estas ayudas, sumadas a las que aporten otras administraciones, podremos adelantar en más de un año la edad de emancipación”.

EN ESPAÑA NO ALQUILAMOS

Pocas casas disponibles y, además, caras. Así son los inmuebles predominantes dentro de la escasa oferta de alquiler de vivienda en nuestro país. Tal vez por esa razón, más de un 90 por ciento de las residencias habitadas en España, lo son en régimen de propiedad, mientras que sólo un siete por ciento lo son en alquiler; una cifra ridícula si se compara con la media en la Unión Europea, que alcanza un 32 por ciento.

Una de las principales causas de estos elevados precios, de las, por lo general, malas condiciones, y de la escasa oferta de vivienda en alquiler, la podemos encontrar en la especulación. Más de tres millones y medio de casas están vacías, y no se introducen en el mercado de arrendamiento. En el último lustro se han adquirido cerca de 200.000 inmuebles cada año, sólo con el propósito de que su precio se vaya incrementando, sin que sus propietarios ni nadie más los habite.

Otro dato esclarecedor se encuentra en las cifras de alquiler social, aquél que se realiza con vivienda pública o privada, pero gestionada por la Administración. Tan sólo supone un uno por ciento, mientras que en varios países de la UE llega a representar el 18 por ciento.

Según un recentísimo informe de la Fundación Alternativas, encargado a Alejandro Inurrieta –con anterioridad a su nombramiento como presidente de la Sociedad Pública de Alquiler–, el bajísimo porcentaje de personas que viven en régimen de alquiler en el conjunto de todo el Estado tiene su origen en la oferta, y no en la demanda. Según el estudio elaborado por este Doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid, la solución a esta situación pasa por la promoción de  vivienda pública y por lo que denomina “profesionalización del mercado” que, actualmente, en una inmensa mayoría está en manos de particulares.

Entre las propuestas que se hacen en este documento, destaca la necesidad de creación de un parque público de viviendas en alquiler y de vivienda social, recayendo en este aspecto una mayor responsabilidad en los ayuntamientos. También se sugiere una equiparación en el tratamiento fiscal entre la compra y el alquiler, tal y como se incorpora en el reciente plan de los ministerios de la Vivienda y de Economía. Igualmente se habla de una actualización estadística que saque a la luz nuevos inmuebles que se encuentran deshabitados, y de la introducción de modificaciones y mejoras en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Inurrieta defiende que todo el gasto público en este apartado vaya destinado a la vivienda en alquiler, concediendo las ayudas directas –como las contempladas en el nuevo plan– en función de la renta exclusivamente, sin tener en cuenta la edad de los beneficiarios. Paralelamente propone la eliminación de los incentivos a la compra de inmuebles. El informe hace hincapié en el incremento de ayudas a personas en situaciones especiales, como el caso de los hogares monoparentales con hijos a cargo, jóvenes a la búsqueda de su emancipación, mujeres maltratadas.

Para conseguir equipararnos a niveles similares a los de nuestros vecinos comunitarios, sería necesario pasar del actual 1,8 millones de viviendas protegidas en alquiler, hasta los 3,5 millones (igual número que el de viviendas vacías censadas). Para conseguir una proporción del 30 por ciento de casas en alquiler –en porcentaje similar al de la media de la UE-, sería necesaria una oferta de cinco millones de viviendas. Con la medida (incluida en el último plan) de equiparar la desgravación fiscal entre arrendamientos y compra, se calcula que el número de inmuebles en régimen de alquiler puede crecer cerca de un seis y medio por ciento.

También se dan circunstancias estructurales que vienen arrastrándose desde hace mucho tiempo. La práctica inexistencia de un parque público de alquiler social, o la escasa inversión pública en materia de políticas de vivienda. En nuestro país, que ocupa los últimos lugares de la UE, junto a Portugal y Grecia, la inversión pública en este campo es inferior al uno por ciento de nuestro Producto Interior Bruto (PIB), mientras que en otras naciones como Suecia, alcanza el tres por ciento, o Francia, que destina un dos por ciento.

Otro tanto sucede con los parques de vivienda pública en régimen de alquiler, ámbito en el que España se encuentra a años luz de los países de nuestro entorno.

Un último dato interesante: el problema de la vivienda afecta más a las mujeres que a los hombres, fundamentalmente por la menor capacidad adquisitiva del colectivo femenino. La media de ingresos laborales es un 35 por ciento inferior a la de los hombres, mientras que, llegada la jubilación, las pensiones de viudedad –de cuantías muy bajas- corresponden en un 84 por ciento a mujeres. Estas cifras determinan que las mujeres tienen menos capacidad adquisitiva para la compra de inmuebles, por lo que, estadísticamente, más mujeres recurren al alquiler que hombres. Entre las personas con edades comprendidas entre 35 y 64 años, un 11,7 por ciento de mujeres viven en régimen de arrendamiento, mientras que sólo lo hacen un 8,83 por ciento de los hombres: estas diferencias se hacen aún mayores para personas jubiladas. Entre los mayores de 65 años, un 10,36 por ciento de mujeres viven alquiladas, por un 6,92 por ciento de varones.

Dos planes muy diferentes

Pese a que desde diversos medios de comunicación se ha acusado reiteradamente a la nueva iniciativa conjunta del Ministerio de la Vivienda y del Ministerio de Economía, sobre ayudas para sufragar el precio de los alquileres, de ser una “copia” de un plan anterior (puesto en marcha en 2004), los datos empíricos de una y otra medidas demuestran que las diferencias son enormes. Esto se demuestra tanto en los segmentos de población a los que van dirigidas, como en las condiciones necesarias para acceder a las ayudas, pero, sobre todo, en el aspecto cuantitativo y en el alcance.

El nuevo diseño incluye un préstamo para el pago de la fianza inicial de los alquileres por parte del Estado, un aval público con una duración de seis meses, desgravación fiscal para los inquilinos en las mismas condiciones y en idéntica proporción que la aplicada a los compradores de viviendas, medidas para reforzar las garantías de los propietarios a la hora de recuperar sus inmuebles en caso de impago, e incentivos para la construcción de nuevas viviendas dedicadas al alquiler. Ninguna de estas medidas formaba parte del plan de 2004.

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El PP contraataca

El anuncio por parte del Gobierno presidido por José Luis Rodríguez Zapatero de la puesta en marcha del ambicioso “Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler”, presentado el pasado 18 de septiembre, desataba las alarmas en la madrileña sede del Partido Popular, en la calle Génova. Las sucesivas propuestas en materia social que el Ejecutivo va desgranando en los últimos tiempos causan preocupación en la dirección del principal partido de la derecha española, a falta de menos de seis meses para las elecciones generales.

Por eso los populares decidían poner en marcha un rápido contraataque. Además de las consabidas y esperadas descalificaciones a la propuesta efectuada desde los ministerios de la Vivienda y de Economía, el PP organizaba el pasado fin de semana su “Convención de la Vivienda”, a la que, junto a numerosos dirigentes de esta formación, también habían convocado a un buen número de técnicos en diferentes aspectos relacionados con la vivienda y la construcción.

Durante el desarrollo de las jornadas, las declaraciones políticas han girado en torno al deseo de que la vivienda se convierta en un “derecho real y efectivo” y en conseguir que se pueda acceder a él por un “precio asequible”. Tampoco han faltado las propuestas a la búsqueda de una “protección efectiva” a las familias ante la subida reiterada y sistemática de los tipos de interés y, consecuentemente, del euríbor, el índice de referencia para los intereses hipotecarios.

Algunas de las proposiciones que se han debatido –en su mayoría, en sentido muy diferente del marcado por las recientes iniciativas gubernamentales- giran en torno a modificaciones sobre las normativas que afectan al suelo, insistiendo en que su acceso sea más libre para tener más disponible. También se han visto otras propuestas, como otorgar la potestad a los ayuntamientos para que ofrezcan exenciones sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para los propietarios de casas vacías que las introduzcan en el mercado de alquiler. Muchas de las intervenciones han planteado diversas clases de reducciones en los impuestos en la compra de viviendas e inmuebles, especialmente en cuanto a los trámites. El coordinador del programa electoral del PP, Juan Costa, aseguraba que “al PP le parece profundamente injusto que muchas familias que quieren comprarse una casa tengan que pagar impuestos por formalizar una hipoteca”, ya que para esta formación política, la vivienda “no puede convertirse en una de las principales fuentes de recaudaciones de impuestos para financiar el gasto público y para financiar anuncios electorales”. En esta línea, consideraba “imprescindible” la reducción del IRPF y una disminución en las retenciones de los salarios, como una forma de incremento de ingresos netos con los que hacer frente a las reiteradas subidas de las mensualidades de las hipotecas.

Sí parecía que se apreciaban ciertas coincidencias con las medidas impulsadas desde el Ministerio de la Vivienda en cuanto a posibles modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la finalidad de agilizar y reducir el tiempo de los desahucios de inquilinos, en caso de impagos. Según los convocantes de esta convención, con la finalidad de proteger y ofrecer más seguridad a los propietarios, para que sientan mayor confianza a la hora de decidirse por alquilar sus viviendas.

En los debates surgidos en las cinco mesas de trabajo de esta Convención (Suelo, vivienda en propiedad, vivienda en alquiler, vivienda protegida y fiscalidad), también se han hecho visibles otras diferencias de fondo con respecto a los recientes planes anunciados por el Gobierno. Para el PP, la promoción del alquiler no debe ser “una alternativa a la vivienda en propiedad, sino una opción a disposición de los españoles”. Tampoco han faltado las críticas directas a las iniciativas de la ministra Carme Chacón, que han sido calificadas por Juan Costa como un “nuevo engaño”. La limitación de la edad de los beneficiarios de las ayudas directas (de 22 a 30 años), también era objeto de los ataques por parte del presidente de Nuevas Generaciones –rama juvenil del PP–, Ignacio Uriarte, para quien el plan presentado por Zapatero y Chacón constituye una “solución excluyente” para los jóvenes de entre 31 y 35 años, y también discrimina a los que prefieren adquirir una vivienda en lugar de alquilarla.