En el último instante, el pasado 6 de septiembre, el Banco Central Europeo decidía mantener en el cuatro por ciento los tipos de interés bancarios en la zona euro. Rompía así la tendencia de los dos últimos años, en los que ininterrumpidamente los intereses habían ascendido paulatinamente hasta duplicarse –en diciembre de 2005 estaban en el 2 por ciento-. Esta tendencia alcista está perjudicando gravemente la economía familiar de millones de españoles que tienen suscrito un préstamo hipotecario, y también se convierte en un obstáculo para el crecimiento económico, no sólo para el sector inmobiliario y de la construcción, como ya están advirtiendo muchos expertos y el propio vicepresidente segundo y ministro de Economía, Pedro Solbes.

Por Pedro Antonio Navarro

Estamos en situación de incertidumbre e indefinición, lo cual en economía es malo. (…) Este país va a seguir creciendo en 2008 con cifras próximas al tres por ciento, pero, lógicamente ese crecimiento será menor”. Así se pronunciaba la pasada semana el vicepresidente segundo del Gobierno y ministro de Economía, Pedro Solbes, al respecto de la preocupación desatada por el contagio de los efectos de la crisis hipotecaria en Estados Unidos y la falta de liquidez en los mercados, que ha provocado constantes bajadas en las bolsas europeas en las últimas semanas.

También admitía que esta situación rebajará las expectativas de crecimiento en la UE “unas décimas”, el comisario de Asuntos Económicos de la Comisión Europea, el español Joaquín Almunia.

El Banco Central Europeo (BCE) tiene total independencia de los gobiernos y de los Estados para fijar la política monetaria y, consecuentemente, los tipos de interés bancario en todos los países que comparten el euro como moneda común, lo que se conoce como “zona euro”. Sus directivos son expertos en economía que no son elegidos por ninguna clase de sufragio, ni atienden a las necesidades concretas de los ejecutivos de las naciones pertenecientes a esa zona euro. Sus decisiones se justifican en criterios técnicos –siempre dentro de los parámetros de la economía de mercado-. Tras haber mantenido los tipos de interés congelados en el dos por ciento durante un par de años (desde 2003 hasta diciembre de 2005), el BCE, aduciendo un necesario control de la inflación y también influido por las decisiones de la Reserva Federal de Estados Unidos, comienza un paulatino incremento de los tipos de interés que, en año y medio se han visto duplicados, pasando al cuatro por ciento actual.

Tras la crisis hipotecaria que ha llevado incluso a la desaparición de entidades financieras en EEUU, y la falta de liquidez en el mercado, como consecuencia del tradicional encogimiento de los inversores en momentos dubitativos de la economía, la Reserva Federal norteamericana decidía el mes pasado invertir su tendencia y comenzar a rebajar de nuevo los tipos de interés. Esta entidad, junto con el BCE y el Banco de Japón, desde hace semanas llevan inyectando enormes cantidades de dinero público al mercado para paliar esa falta de liquidez, temerosos de un efecto de pánico en cadena que pudiera desencadenar una crisis económica mundial. En este sentido, la última actuación del BCE se producía el pasado 6 de septiembre, cuando su Consejo de Gobierno tomaba la decisión de no aumentar más los tipos de interés y dejarlos establecidos en el cuatro por ciento del que se partía, en contra de lo que se venía anunciando, siempre argumentado como un mecanismo de control de la inflación.

En esta ocasión han pesado más las amenazas contra el crecimiento económico en Europa, y se ha analizado que si se continuaba encareciendo el dinero, los inversores se retraerían aún más.

Pero las consecuencias de esta política de incremento continuado de los tipos no sólo han alcanzado a los productores, comerciantes y tejido industrial. Ha tenido –está teniendo- una influencia gigantesca y muy negativa para millones de personas que tienen contratado un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda. Y dentro de la zona euro, el país más afectado es España, donde mayor número de hipotecas hay contratadas y también es mayor el volumen de deuda.

Desde 1996 hasta hoy, en nuestro país se han contratado más de diez millones de hipotecas, y el importe total de la deuda por este concepto casi alcanza el billón de euros, concretamente 992.104 millones. Pese a estas cifras estratosféricas, ya se ha comenzado a detectar un fuerte frenazo en la tendencia creciente de los últimos años. En junio de 2006, el capital comprometido en préstamos hipotecarios llegaba a los 829.060 millones de euros, lo que significa que el incremento de este año ha sido del 19,7 por ciento, frente al 25,2 por ciento del periodo anterior. Los incrementos habían crecido hasta ahora de manera exponencial. En 2001, las hipotecas alcanzaban 293.484 millones de euros; en 2002, la cifra ya superaba los 350.000 millones. También el parón se ha notado en el número de préstamos solicitados. En el primer semestre de 2006 se concedían 861.417 de estos créditos, mientras que en igual periodo de este año se han firmado 760.482, un 11,72 por ciento menos.

El notable encarecimiento de las cuotas mensuales se ha convertido en la causa fundamental de este retroceso y de lo que, como una mayoría de expertos ya anuncia, puede ser un cambio de tendencia. El Euríbor es el índice de referencia que se utiliza en la inmensa mayoría de las hipotecas que se contratan en España (en el 97 por ciento). Está íntimamente ligado a los tipos de interés, ya que, en realidad es un indicador que establece el tipo de interés al que se prestan capital entre sí los bancos que operan dentro de la zona euro.

El importe medio de las hipotecas sobre viviendas quedaba establecido el pasado mes de junio en 148.715 euros, un 6,1 por ciento más que en el mismo mes de 2006. El incremento en el caso de las fincas, tanto rústicas, como urbanas, fue del doble, el 12,3 por ciento. En cuanto a las cuotas, lo que cada prestatario debe abonar mensualmente a la entidad bancaria, la media el pasado mes de abril era de 809,32 euros, casi cien más que un año antes, 710,18 euros. Desde que se comenzara a utilizar como índice de referencia, en enero de 1999, el Euríbor ha oscilado entre un mínimo del 2,014 por ciento y un máximo del 5,248 por ciento –aunque estuvo muy poco tiempo en esas cifras tan altas-. Tras la cadena de subidas dictadas por el BCE (ocho consecutivas desde diciembre de 2005), la hipoteca media en España, hoy en día, se contrata al 5,32 por ciento de interés compuesto. Por cada subida de un punto de los tipos de interés, teniendo en cuenta el importe y los plazos del préstamo medio, la cuota mensual se incrementa en alrededor de cien euros.

Las comunidades autónomas más perjudicadas por estas constantes subidas de los intereses son las de Madrid, Cataluña y País Vasco. La vigésimotercera subida consecutiva del Euríbor, en agosto pasado, establecía una media mensual del 4,661 por ciento (aunque llegó a situarse al final por encima del 4,8 por ciento, para su aplicación al crédito se calcula la media). Este nuevo incremento tiene su reflejo concreto en un encarecimiento considerable del crédito. Siempre estimando sobre la hipoteca media en cantidad solicitada y en duración (la media es de 25 años), significaba 84 euros más al mes, casi mil euros al año. En las tres comunidades citadas el importe medio de las hipotecas es mayor que en el resto. En Madrid está establecido en 195.759 euros, por lo que esta última subida implica un crecimiento de la cuota mensual de 110 euros, unos 1.320 al año. En el caso de Cataluña, donde la hipoteca media es de 178.670 euros, el incremento se traduce en 100,5 euros más al mes, 1.206 al año. En el País Vasco el importe medio solicitado a las entidades bancarias es de 157.864 euros, lo que implica que con la subida se habrán de abonar 88,7 euros más al mes, algo más de mil al año.

Por el contrario, donde menos va a afectar es en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y en Extremadura, donde las hipotecas solicitadas son las de menor cuantía. En las plazas africanas el importe medio es de 74.739 euros, por lo que el aumento del Euríbor las encarece en 42 euros mensuales y un poco más de 500 anuales. En la Comunidad extremeña, con una hipoteca media de 92.972 euros, la letra crece 52 euros mensuales, casi 628 al cabo del año.

Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), más del 60 por ciento de los créditos hipotecarios en vigor están “expuestos al riesgo de interés”. Según las proyecciones realizadas por esta entidad, si se mantiene la línea ascendente en las subidas de los tipos, y se alcanzasen los niveles de hace seis años, las hipotecas que fueran suscritas a partir de 2002 se encarecerían una media de 1.170 euros anuales. De las hipotecas que están vigentes en la actualidad, sólo el ocho por ciento fueron suscritas antes de 1997. Una gran mayoría de ellas, el 64 por ciento, fueron contratadas entre 2002 y 2006.

Otro dato revelador es aportado por el Indicador de costes de tipo de interés variables en el mercado hipotecario, elaborado por la Asociación Hipotecaria Española, en el que se señala que el coste medio de amortización en los préstamos contratados en el primer semestre de 2007 llegó a los 9.816 euros, lo que constituye el nivel máximo de la serie histórica. Según los expertos de AHE, esto ha estado provocado por “el fuerte crecimiento del precio de la vivienda y de la dependencia casi exclusiva de los tipos de interés variables en el mercado hipotecario”. Más del 93 por ciento de las hipotecas contratadas son de interés variable, el más expuesto a las fluctuaciones de los tipos de interés y de los indicadores como el Euríbor.

Según la consultoría internacional Standard and Poor’s (S&P), el nuestro es el país de toda la Unión Europea más sensible al incremento de los tipos de interés, por el gran número de hipotecas variables y también por la deuda empresarial. Como segundo país susceptible de resultar más afectado por las alzas impuestas por el BCE, estos expertos sitúan a Italia.

Pese a que el Banco Central Europeo ha detenido, momentáneamente, el incremento de los tipos de interés, algunas voces en la UE ya comienzan a protestar  por la falta de control político sobre este organismo, y por el modelo de política monetaria que aplica, casi siempre en la línea con las sugerencias efectuadas por el Banco Mundial y el Fondo Monetario Internacional (FMI). A finales de agosto pasado, el presidente francés, Nicolas Sarkozy realizaba una crítica directa a la orientación monetaria del BCE. Comparando la decisión de la Reserva Federal de Estados Unidos de bajar los tipos, frente al incremento decidido por el banco europeo, el inquilino del Elíseo calificaba de “interesante” la propuesta norteamericana, y advertía que “lo peor sería que los bancos restringiesen los créditos, sobre todo si se trata de pequeñas empresas y los hogares”, mientras dejaba claro que el tipo de cambio y los tipos de interés “son sujetos políticos, no ideológicos. Se trata de saber cuál es la buena política”.

La crisis de las inmobiliarias

Las subidas de los tipos de interés en la zona euro, y consecuentemente del euríbor, que se vienen produciendo ininterrumpidamente durante dos años han traído como consecuencia una brusca desaceleración del mercado inmobiliario en España, una fuerte caída en la demanda y el encarecimiento de modo notable de las cuotas de las hipotecas, para desgracia de los millones de ciudadanos que tienen concertado uno de estos préstamos con alguna entidad bancaria.

Pero no sólo los compradores y los consumidores han comenzado a pagar las consecuencias de este cambio de escenario. Sectores económicos directamente vinculados al negocio de la vivienda, como las empresas constructoras y las agencias inmobiliarias, de boyante trayectoria comercial durante los últimos años, se enfrentan a una crisis sin precedentes de la que, probablemente, no todas consigan salir bien paradas.

El primer gran aviso se producía en abril de este año. A finales de ese mes se registraba el hundimiento en la bolsa del valor de las acciones de muchas compañías dedicadas a la construcción. El 23 de abril, la empresa Astroc perdía casi el diez por ciento de su cotización, con respecto a la jornada anterior, pero a lo largo de todo el mes sus pérdidas acumuladas superaban el 66 por ciento. Y no se trataba de un hecho aislado. En aquella sesión bursátil del 23 de abril el Ibex 35 sufría su mayor descalabro del año arrastrado por las enormes pérdidas que acumularon las constructoras. La empresa Urbas perdía un 13, 24 por ciento, Cleop, un 11,89; Inmocaral, un 11,27; Montebalito, un 12,20; Fadesa, un 11,06; Colonial, un 12,62 por ciento; Sacyr Vallehermoso perdía un 8,15, y así la totalidad de constructoras que cotizan en bolsa: Acciona, ACS, Ferrovial, Urbis, Parquesol, FCC o renta Corporación. Todas ellas perdían entre un siete y un 3,6 por ciento de su valor.

Bien es cierto que muchas de estas empresas habían vivido previamente un periodo de crecimiento y expansión como nunca se había conocido en nuestro país. Algunas, como Metrovacesa, Fadesa o Colonial, venían de subidas ininterrumpidas durante los últimos años de magnitud desorbitada. Estas compañías crecían un promedio del 132 por ciento en 2006, de casi el 70 por ciento en 2005 y de más de un 30 por ciento en 2004. En algunos casos, su valor en bolsa se situaba más de un 20 por ciento por encima del valor real de sus activos.

Con las agencias inmobiliarias está sucediendo algo similar. Del más que próspero negocio como mediadores en las abundantes compraventas de los recientes dos lustros, se ha pasado a una situación de paralización del sector por falta de negocio. Según la Red de Expertos Inmobiliarios (REI) se calcula que durante el presente 2007 podrían llegar a desaparecer un 30 por ciento de las empresas dedicadas a esta actividad en España. El gran parón en la compraventa de inmuebles ha estallado en el segundo trimestre de este año, hasta extremos que se ha generado una situación que, según el presidente de REI, Eduardo Molet, “muchas agencias no pueden aguantar; hay un exceso de oferta, el número de transacciones disminuye, los tiempos de venta se incrementan y las agencias inmobiliarias tienen que desarrollar nuevas fórmulas de marketing para seguir vendiendo”.

Estas nuevas estrategias ya han comenzado a hacerse realidad  en algunas compañías para poder hacer frente a lo que ya se considera un “cambio de ciclo”. Por ejemplo, Metrovacesa ha lanzado una promoción en la que garantiza a sus clientes la recompra del inmueble –en el periodo comprendido entre los tres y los 15 años después de haberse producido la compra–, si firman sus contratos con anterioridad al 30 de septiembre de este año. Otras, como Finques Borrell, desde agosto pasado regalan el pago de los dos primeros años de hipoteca a los compradores de viviendas por ellos gestionadas.

La crisis apunta tan grave, que durante la celebración, este año, del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 07), los profesionales del sector han debatido la necesidad de nuevas fórmulas con las que poder afrontar la dura situación actual. Entre las propuestas ha destacado la de promover la diversificación de los servicios, haciendo hincapié en el asesoramiento al cliente durante todo el proceso de compraventa. También se ha propuesto la búsqueda de nuevos mercados, incluidos los internacionales.

Para colmo de males, el sector inmobiliario nunca ha gozado de la confianza ni el aprecio de la opinión pública. Esta percepción negativa queda claramente recogida en el Informe Global sobre la Corrupción, que en el apartado de Transparencia Internacional ha descendido a España varios puestos, principalmente, como consecuencia de las denuncias por corrupción urbanística.

Esperanza en el modelo andaluz

En un momento crítico para el mercado inmobiliario, en el que el progresivo encarecimiento del precio de la vivienda ha ido dejando fuera de la opción de acceso a las rentas más bajas y, especialmente a los jóvenes, y que ha provocado un brusco parón en la compraventa de bienes inmuebles, la propuesta esbozada por la Junta de Andalucía –en caso de llevarse adelante– podría constituir un ejemplo de cómo revertir esta tendencia.

La reunión del Consejo de Gobierno de la Junta, del pasado 4 de septiembre, tomaba la decisión de iniciar los trámites del anteproyecto de Ley Autonómica del Derecho a la Vivienda. Su argumentación se basa en el artículo 25 del nuevo Estatuto de Autonomía andaluz, que establece que “la Ley regulará el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad, así como las ayudas que lo faciliten”.

La redacción se encuentra en fase avanzada y se conocen varios elementos concretos de su aplicación, prevista para el próximo 2008. El criterio fundamental girará en torno a los ingresos familiares, y el índice de referencia es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), que sustituye como indicador al Salario Mínimo Interprofesional (SMI). Si los ingresos resultan inferiores al Iprem –establecido en 500 euros mensuales– la Administración garantizará el acceso a una vivienda pública en régimen de alquiler, por un importe que, en ningún caso puede superar el 25 por ciento del total de los ingresos. En caso de que las rentas sean superiores al nivel del Iprem, la Junta de Andalucía establecerá una oferta de viviendas, tanto en venta como en alquiler, que tendrá en cuenta las diferencias en los ingresos familiares. El límite máximo para acceder a estas ofertas o a las ayudas públicas que también se contemplan en el anteproyecto queda fijado en 3.100 euros mensuales de renta.

Según los datos que se van conociendo de este plan, la ley instará a que los ayuntamientos elaboren planes de vivienda, en los que queden definidas las necesidades concretas de los habitantes de cada población, y en los que se deben cuantificar los recursos que deben ser utilizados en su cumplimiento. En cuanto a las ayudas públicas, se está confeccionando un baremo, en función siempre de la renta familiar, de modo que se garantice que, en caso de compra, la cuota de la hipoteca no exceda de un tercio de los ingresos, ni de un 25 por ciento si la opción es el alquiler.

El texto no se limita a regular únicamente la vivienda pública. También establece criterios que han de ser aplicados a la vivienda libre por parte de las empresas constructoras, especialmente en cuanto a las calidades mínimas exigidas. Para ello se diseñan determinados parámetros que se resumen en que se tenga en cuenta que debe facilitar el acceso a servicios y equipamientos públicos, que debe garantizar la accesibilidad para personas con discapacidad y que en la construcción y selección de los materiales se respeten criterios de sostenibilidad.

Para poder aplicar efectivamente tan ambicioso plan, la Junta de Andalucía ha calculado que un tercio de todas las viviendas de la comunidad autónoma deben ser de protección oficial, por lo que el texto que ahora se está desarrollando incluirá medidas para la promoción de este tipo de construcciones.

No han faltado voces que han criticado con dureza esta iniciativa, especialmente, desde las filas de la oposición del Partido Popular que, ante la proximidad de las elecciones generales han tachado el anuncio de este anteproyecto de “electoralista”. Pero también ha despertado muchas expectativas en amplios sectores y el apoyo, y hasta el aplauso de la máxima responsable en materia de vivienda del Estado, la ministra del ramo, Carme Chacón, para quien este proyecto va a “revolucionar” el mercado inmobiliario. Chacón ha animado, además, al resto de las comunidades autónomas a que sigan el ejemplo: “Si todas las administraciones públicas, al margen de opciones partidistas y colores políticos nos ponemos como prioridad que el acceso a la vivienda deje de ser un problema, será una realidad en la que nos hemos empeñado. Por eso son bienvenidas iniciativas como las de la Junta de Andalucía”.

No todo han sido parabienes desde el Gobierno central. El vicepresidente segundo y ministro de Economía, Pedro Solbes, no ha tardado en expresar sus reticencias iniciales, cuando no se ha declarado partidario de “grandes leyes que den reconocimientos de derechos para toda la vida”, ya que, iniciativas como la que nos ocupa “son cosas que suenan bien, pero luego hay que aplicarlas, y aplicarlas significa restricciones económicas”, si bien matizaba que el plan andaluz le parece “loable” y que si ha sido propuesto es porque la administración andaluza lo considera económicamente viable.

El presidente de la Junta de Andalucía, que también lo es del Partido Socialista Obrero Español, Manuel Chaves, salía rápidamente al paso de las palabras de Solbes, y en defensa de su plan. Tras asegurar que comprendía la resistencia a los gastos sociales de los ministros de Economía de turno, “y en estos años he visto a muchos”, también interpretaba con sus propias claves el sentido de las palabras del vicepresidente: “Lo que ha querido decir el ministro de Economía es que, si los números salen, está de acuerdo”. Chaves argumenta que la bonanza económica por la que, en términos macroeconómicos, atraviesa el país, también debe servir para mejorar las condiciones de la población: “Cuando se está inmerso en una dinámica de crecimiento económico, incluso con superávit, lo lógico es que una parte vaya dirigida a resolver problemas de la ciudadanía”.

Las peculiaridades españolas

La cadena de subidas de interés que, desde hace dos años, viene decretando el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo, con su director al frente, Jean Claude Trichet, están produciendo sus efectos más negativos en España. Las razones para que nuestro país sea el más afectado radican en una serie de particularidades que nos diferencian del conjunto de nuestros socios en la Unión Europea y de las naciones integradas en la zona euro.

En el conjunto de todo el Estado tenemos un parque de más de tres millones y medio de viviendas vacías –350.000 sólo en la Comunidad de Madrid–, es decir, que ni se venden ni se alquilan, por lo que sus propietarios se limitan a especular con ellas y a contribuir enormemente a la desorbitada subida de precios. Los denominados inversores, que adquieren los inmuebles sólo esperando su revalorización, han adquirido una media de entre 150.000 y 200.000 viviendas anuales en el último lustro y medio.

Más de un 90 por ciento de las viviendas habitadas lo son en régimen de propiedad, mientras que el alquiler sólo afecta a un siete por ciento –en la UE, el 32 por ciento de las viviendas son en régimen de alquiler–. El parque de viviendas en España es muy superior al necesario para atender a las necesidades de la población. Además de las razones especulativas anteriormente mencionadas, el hecho de ser destino turístico de primera magnitud, la costumbre extendida de la segunda vivienda y la recalificación salvaje de terrenos, se erigen en elementos explicativos de esta situación. Existen 538 viviendas por cada mil habitantes –algo más de una vivienda para cada dos personas-. La media en la Unión Europea es de 432 viviendas por cada mil ciudadanos.

Según el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Gregorio Mayayo, “en los últimos años, los permisos de construcción en nuestro país han superado a los correspondientes a Alemania, Reino Unido e Italia juntos”.

Como consecuencia del boom comprador, de la escalada de precios y de los incrementos en los tipos de interés, hemos pasado de un 16, 9 por ciento del nivel de endeudamiento relacionado con la financiación hipotecaria, en 1996, a 61,9 por ciento de la renta bruta disponible en 2007.

Los precios de la vivienda en nuestro país se han incrementado una media del 150 por ciento –en términos nominales- desde 1997, y el Banco de España ya advertía en un informe de 2004 que el precio de la vivienda estaba sobrevalorado entre un 24 y un 35 por ciento. Otro estudio publicado ese mismo año por la revista The Economist elevaba esa sobrevaloración hasta un 50 por ciento.

El año pasado se construyeron más de 800.000 nuevas viviendas, de las que tan sólo un ocho por ciento tenían algún tipo de protección oficial o precio tasado. Así, el endeudamiento de los hogares españoles se ha disparado. La deuda familiar crecía un 48,3 por ciento entre 1999 y 2005, pasando de un 66 por ciento de su renta disponible a un 103 por ciento, constituyéndose en el mayor crecimiento de deuda de todos los países de la OCDE en ese periodo.