Cemento

por Joaquín Leguina

El año pasado (2005) se consumieron en España más de cincuenta millones de toneladas de cemento, concretamente 51,5 millones. Esto quiere decir que en España se consumió más del doble de cemento que en Francia, teniendo una población y un territorio mucho menores que los franceses. En otras palabras: en un solo año España utilizó una tonelada de cemento por hectárea y más de una tonelada por habitante. Lo cual, digan lo que digan los economistas de cabecera, es una aberración, teniendo en cuenta, además, lo que arrastra tras de sí el cemento, a saber: otros materiales, energía, y también destrucción del paisaje, colmatación de costas y otros territorios. A este paso, los adosados y las torres lo ocuparán todo... y lo más paradójico y brutal: los precios de las viviendas no detienen su imparable subida, mientras millones de jóvenes buscan y no encuentran vivienda, o millones de inmigrantes se hacinan en verdaderas covachuelas dentro de un nuevo chabolismo: el chabolismo vertical, habitáculos que no reúnen el mínimo exigible por la decencia respecto a la habitabilidad.

En efecto, el cemento no se come, sino que sirve como materia prima para la construcción, pero se construye sobre el suelo. Y ahí, en el suelo, está la madre del cordero, el maná redentor, la fábrica de hacer dinero rápido y sin riesgo.

El suelo, en tanto que producto mercantil, tiene algunas características que lo diferencian de otros productos, como el automóvil, pues el suelo carece de movilidad. Por otra parte, el suelo urbano no presenta problemas de almacenamiento o de-terioro. Es, precisamente, su capacidad para ser retenido lo que permite especular con él. Tampoco basta con que esté calificado de urbanizable con todas las bendiciones administrativas para comenzar a edificar. Se precisan también viales, acometidas... urbanización, en suma. Los propietarios originales del suelo, paradójicamente, poca vela llevan en este entierro. El proceso suele ser más complicado y más siniestro y los protagonistas son los especuladores, que ahora se hacen llamar, muy dignamente, operadores del suelo. Sean, a la vez, constructores o no lo sean, estos operadores de suelo controlan el mercado de forma oligopolística, sin arriesgar un euro. Uno de los mecanismos que utilizan consiste, no en comprar suelo, sino en atar las voluntades de los dispersos propietarios originales, mediante documentos que suelen tomar la forma de "opciones de compra". Esta operación, a menudo se hace antes de que el suelo haya sido recalificado, en el momento en que ellos intuyen o saben que lo va a ser. Esta información privilegiada proviene de las administraciones, por las cuales pululan los especuladores mediante redes e influencias que, además, firman convenios urbanísticos leoninos con las administraciones locales.

En ese trasiego, que acaba con la recalificación y las bendiciones para edificar, es donde se produce la corrupción, que tiene corruptos y corruptores, pues los políticos que se dejan comprar han de tener compradores que se benefician de esas decisiones urbanísticas. La corrupción es un mal, pero sólo una parte del mal urbanismo corresponde a la corrupción. Hay otra parte, probablemente mucho mayor, que no es producto de la corrupción, sino del mal gobierno. Pero los especuladores no están solos ni son poco importantes. Últimamente se han metido en el baile los bancos. Éstos, según la Comisión Nacional del Mercado de Valores, han comprado durante los últimos quince años en toda España la mitad del suelo urbanizable. Como no hay plazos para poner ese suelo en funcionamiento, lo harán cuando más les convenga. Estamos ante un oligopolio fomentado por una política que, como bien se ve, ha resultado nefasta.

Esta pésima política responde a un pensamiento muy simple, el pensamiento de los neoliberales: "Hágase urbanizable, recalifíquese gran cantidad de suelo y una acrecida oferta hará bajar los precios". Éste ha sido y sigue siendo el eslogan de quienes, con irritante monotonía, tocan la flauta del mercado con el solo agujero por el que la soplaba Bartolo. Ésta ha sido la filosofía (y la política) de los últimos años, incluida la Ley del Suelo todavía vigente. Los resultados ahí están: los precios del suelo siguen en ascenso imparable, mientras los amigos de Bartolo, convertidos en marxistas (de Groucho), continúan pidiendo más madera, es decir, más recalificación, más desregulación, más de todo, pero sin entrar, claro está, en el fondo del asunto: más suelo recalificado no implica menores precios. La evidencia empírica señala precisamente lo contrario.

En Madrid, por ejemplo, se han reducido o suprimido los equipamientos que el planeamiento anterior a 1997 preveía. Por otra parte, la subida del precio del suelo, junto a la alegría recalificadora, ha hecho que sea altamente rentable abandonar los usos industriales en el interior de la M-40, vender ese suelo y recolocarse en la periferia. La desaparición de las industrias en ese espacio urbano es ya casi total, lo cual ha traído como consecuencia, desde luego, una mayor densidad habitacional, pero también un incremento de los viajes cotidianos desde la vivienda al trabajo y viceversa.

El mercado del suelo, desregulado y recalificado, está hoy manejado por grupos cuyo fin es controlar la oferta, dosificándola de tal suerte que la plusvalía, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el de venta, sea la mayor posible. Ahí está el gran negocio y ahí está el primer problema, que no se arregla con inhibiciones ni con paños calientes sino con la intervención pública para que las condiciones del mercado mejoren o, lo que no está de moda, aunque sea lo verdaderamente eficaz, creando suelo público. La palabra es, por lo tanto, expropiación y a precios razonables.

Pero los desmanes también se pueden cometer sobre el suelo público, al menos en Madrid. La operación del Real Madrid da buena cuenta de ello. El suelo de la ex Ciudad Deportiva en la Castellana fue adquirido en su día por el Estado y entregado a ese "emblemático" club de fútbol para uso deportivo... y se ha recalificado. El pelotazo fue, desde luego, de campeonato y para igualarlo se necesitarían los pies de todos los futbolistas del mundo. Como es obvio, el precio final de las torres que se están construyendo no servirá precisamente para rebajar los precios.

Cerca de allí, amplios terrenos propiedad de Renfe, en torno a la estación de Chamartín (suelos públicos), también se recalificaron y cuando los dos proyectos se desarrollen, el colapso estará servido. Se trata de una zona hospitalaria (La Paz y el Ramón y Cajal están en el entorno) por la que discurren, además, dos importantes salidas y entradas de la capital: la Nacional I y la Autovía de Colmenar. Dentro de poco tiempo, moverse en esa zona sobre algo distinto de un helicóptero resultará una aventura tan lenta como emocionante.

Para mayor escarnio, renunciando a intervenir para intentar bajar los precios de ese bien no-renovable que es el suelo, algunos notables ayuntamientos, acuciados por sus haciendas nada boyantes, sacan a subasta su propio suelo público edificable. Una perversión, dudosamente legal, que, como es obvio, repercute en el alza del coste de la construcción y, por lo tanto, de la vivienda.