DINERO

Crecimiento, desequilibrios y auge inmobiliario

2005 fue un año más de continuidad que de transición en la evolución del mercado inmobiliario en España. Los indicadores agregados de demanda de vivienda (901.600 ventas, según notarios) y de nueva oferta (729.700 viviendas iniciadas, según los Colegios de Arquitectos Técnicos) presentaron aumentos significativos sobre 2004, superiores en ambos casos al 6%.

Los precios de venta de las viviendas registraron en 2005 un crecimiento del 12,8%, menos intenso que en los años inmediatamente anteriores. Pero el aumento en cuestión tiene mas relevancia si se tiene en cuenta que la etapa de expansión de los precios y de la construcción residencial dura ocho años, lo que ha supuesto un crecimiento acumulado de dichos precios del 159%. En 2005 persistió la intensa expansión del crédito inmobiliario, dentro del cual los créditos a comprador de vivienda aumentaron en un 24,6%, un punto más que en el año anterior, mientras que el crédito a promotor aumentó por encima del 42%. En 2005 continuó el creciente endeudamiento de los hogares, situándose España en este aspecto por encima de la media de la eurozona.

En 2005 volvió a complicarse la accesibilidad a la vivienda. Los menores tipos de interés y los aumentos salariales permitieron un aumento del 4% en la capacidad de compra de los nuevos hogares. Pero la mayor capacidad de acceso a la vivienda volvió a ser ampliamente superada por el crecimiento medio delos precios de mercado (13,9%). Los precios de vivienda que resultan accesibles para los jóvenes hogares quedan todavía muy por debajo de los precios efectivos del mercado. La fuerte dificultad de acceso a la vivienda para una proporción muy amplia de los hogares de nueva creación justifica la existencia de una política activa de vivienda.

En 2005 se aprobó y se inició la ejecución del nuevo Plan de Vivienda 2005-08, más ambicioso que el precedente de Alvarez-Cascos en cuanto a objetivos (180.000 actuaciones protegidas de media anual frente a las 110.000 del plan anterior). Dicho plan requerirá de un control riguroso del cumplimiento de los objetivos para dar resultados visibles, puesto que su ejecución corresponde a las autonomías. Esta circunstancia esta dando lugar a que existan actuaciones protegidas comunes a toda España y actuaciones específicas de las autonomías, lo que complica la consecución de los objetivos previstos en el Plan de Vivienda de ámbito estatal. Es evidente que algunas autonomías, como la de Madrid, priorizan sus actuaciones protegidas especificas frente a las diseñadas y apoyadas desde el Ministerio de Vivienda.

En 2005 persistió la tendencia hacia la reestructuración de la actividad y del empleo de la economía
española en favor del sector de la construcción. El desarrollo inmobiliario fue especialmente destacado
en toda la costa mediterránea y en amplias zonas del interior. El crecimiento de dicho sector explicó el
33% del aumento del PIB y el 40% del incremento del empleo de la economía española en dicho año,
proporción que resulta superior si se tiene en cuenta la expansión registrada por el potente subsector de "servicios inmobiliarios".

En términos relativos, por 1.000 habitantes, la primera provincia española en cuanto a ventas de viviendas se refiere es la de Alicante y la primera en cuanto a volumen de construcción de nuevas viviendas es la de Almería. Por provincias y por autonomías Madrid es la primera en cuanto a producción de nuevas vi-viviendas por kilometro cuadrado, lo ue implica que el territorio de di-ha autonomía sufre la mayor invaión derivada de la construcción de nuevas viviendas. Las provincias mediterráneas, por aquello del turismo de sol y playa, y Madrid, por su fuerte potencial demográfico y por la abundancia de compradores inversores, son los motores más potentes de la construcción residencial en España. Destaca la fuerte influencia Madrid sobre las provincias limítrofes, en especial las de Castilla-Mancha, donde numerosos hogares que trabajan en Madrid encuentran viviendas de precio más asasequible.

La sólida tasa de crecimiento de la economía española en 2005, el 3,4%, estuvo acompañada de un diferencial de inflación de España con la eurozona de 1,5 puntos y de un importante déficit exterior corriente, que se habrá aproximado al 8% del PIB. Dichos desequilibrios obligan a prestar atención a la compe- titividad de la economía española y al modelo de crecimiento seguido desde hace casi diez años. Las exportaciones españolas están creciendo muy por debajo del comercio mundial y de las importaciones de la UE, lo que puede indicar tanto una fuerte pérdida de competitividad como la simple destrucción de base productiva que en muchos casos conlleva el prolongado auge inmobiliario.

El componente más sólido de las exportaciones de mercancías en los últimos años, la hortofruticultura, atraviesa por una seria crisis de rentabilidad como consecuencia del fuerte aumento de la producción de dichos artículos en el norte de África, producción impulsada en gran parte por agricultores de origen levantino y almeriense. Los bajos precios de los productos hortofrutícolas son corrientes en los últimos años. Esta circunstancia, unida a la presión urbanística procedente de los gobiernos locales, está contribuyendo seriamente a sustituir campo por ladrillos en todo el sureste peninsular. La sustitución de industrias por solares, proceso muy frecuente, sin ir mas lejos, en la autonomía madrileña, tiene consecuencias similares en términos de aumento del citado déficit exterior y de exportación de empleos hacia los países competidores. El proceso citado implica que el déficit exterior es en gran medida una consecuencia del auge inmobiliario.

El euro sirve de colchón a corto plazo de los espectaculares déficits externos alcanzados. En la presente situación no resultan imprescindibles los ajustes traumáticos que suponían los planes de estabilización de antaño, que frenaban la demanda a la vez que se procedía a devaluar la peseta. El mayor margen de maniobra que supone la moneda común de la eurozona no implica que no sea necesaria una política de oferta y una política económica prudente, en líneas generales, a la vista del alcance de los desequilibrios exterior y de inflación citados. Un crecimiento tan dependiente de la construcción residencial plantea, asimismo, serios problemas medioambientales y de falta de agua, a la vista de que el cambio climático y las frecuentes sequías son circunstancias que van a durar bastante tiempo.

Los anuncios de nuevas calificaciones masivas de suelo como urbanizable residencial son generalizadas (son frecuentes noticias del tipo de "Elfex no va a frenar su crecimiento", "Capileirilla aumentará su población en 15.000 habitantes", "se construirá un campo de golf gigantesco en La Mancha"). Dichos anuncios implican que los ayuntamientos pueden estar provocando cambios un tanto irreversibles en el tejido productivo de la economía española a través de sus actuaciones urbanísticas.

La excesiva calificación de suelo como urbanizable residencial porlos municipios no está siendo suficientemente moderada por las autonomías. A título de ejemplo, en el caso del nuevo proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid parece promoverse desde el Ejecutivo autonómico una intensificación del volumen de construcción de nuevas viviendas, y ello en un territorio en el que se ha construido en 20042005 un número de viviendas por unidad de superficie seis veces superior a la media de España. El objetivo municipal de maximización de los ingresos derivados del planeamiento urbano puede ser incompatible con el logro de mayores niveles de desarrollo económico y de empleo estable.

Por otra parte, en 2006 coincidirá en España la salida al mercado de importantes volúmenes de viviendas terminadas con nuevas subidas del tipo de interés del Banco Central Europeo. Las menores expectativas de revalorización de los precios de las viviendas podrían frenar la demanda de los compradores-inversores, aunque la mejoría de la coyuntura económica general en la euro-zona podría compensar en parte dicho efecto depresivo. Todo lo anterior indica que en 2006 "aumentará la vulnerabilidad de la economía española a acontecimientos exógenos sobre los que no se tiene ninguna capacidad de control" (Fernando Fernández, "Que no falte el cava", Revista de Libros, marzo 2006, n° 111). Antes de autorizar unas recalificaciones tan espectaculares de suelo por los municipios sería conveniente que los gobiernos autónomos comprobasen la realidad de la demanda potencial de vivienda en España por parte del resto de Europa. Y, sobre todo, resulta más que necesario que en los programas económicos estatales y en la política económica general se considere al urbanismo como un instrumento relevante si se quieren corregir los desequilibrios.

Julio Rodríguez
'Economista y Estadístico